Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

4. Последняя обязанность наймодателя, о которой прямо говорится в ст. 65 ЖК РФ, заключается в том, что наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Однако перечень обязанностей наймодателя, данный в ЖК РФ, не является исчерпывающим. Типовой договор социального найма 2005 г. возлагает на наймодателя ряд дополнительных обязанностей. В продолжение вышеприведенного перечня на наймодателя возлагаются следующие обязанности:

5. Предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

6. Информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.

7. Принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.

8. Контролировать качество предоставления жилищно-коммунальных услуг.

9. Производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

10. Наконец, последняя обязанность наймодателя заключается в том, что он должен принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма.

IV. Права наймодателя

1. Формально ст. 65 ЖК РФ выделяет только одно право наймодателя. Это право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако если обратится к нормам жилищного законодательства в целом, то можно увидеть, что наймодатель обладает рядом иных правовых возможностей, связанных с совершением нанимателем определенных распорядительных сделок с занимаемым им жилым помещением. К числу таких правовых возможностей наймодателя относятся следующие моменты.

2. У нанимателя в процессе его проживания в жилом помещении может появиться необходимость вселения в это помещение новых членов своей семьи. По общему правилу, такое вселение осуществляется с согласия наймодателя. В связи с этим ч. 1 ст. 70 ЖК РФ прямо указывает, что наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

3. Наниматель обладает возможностью совершения с принадлежащим ему жилым помещением такой сделки, как обмен. Статьи 72 и 74 ЖК РФ по этому поводу указывают, что совершение обмена производится только с письменного согласия наймодателя, а наймодатель может отказать в заключении данной сделки, если хотя бы одно из жилых помещений, участвующих в обмене, соответствует критериям, указанным в ст. 73 ЖК РФ (в частности, право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания и др.).

4. Наконец, наниматель имеет право передать все или часть занимаемого им жилья другим гражданам по договору поднайма. Часть 1 ст. 76 ЖК РФ на этот счет также устанавливает, что заключение договора поднайма производится с письменного согласия наймодателя, а наймодатель может отказать в совершении указанного договора, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления.

Б. Право собственности

Теперь обратимся к анализу юридического положения собственника жилого помещения. Предварительно хотелось бы отметить, что вне зависимости от оснований приобретения лицами права собственности на жилые помещения между такими собственниками не существует каких-либо принципиальных различий. Все они изначально находятся в одинаковом как гражданско-правовом, так и жилищно-правовой положении. Например, лицо, ставшее собственником жилья в порядке приватизации, ничем не будет отличаться от такого же лица, ставшего собственником в порядке дарения. Собственник жилого помещения, получивший это помещение в дар, не будет принципиально отличаться от собственника, купившего квартиру и т. д.

Теперь подробнее о правовом статусе собственника. Начнем с рассмотрения его юридических обязанностей.

I. Обязанности собственника