Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Собственник жилого помещения будет находиться совершенно в ином юридическом положении. Уже не раз говорилось о том, что жилое помещение – это не единственный правовой объект, принадлежащий собственнику. Помимо жилого помещения любому собственнику в качестве «юридического довеска» принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Причем под общим имуществом в контексте жилищного законодательства понимается не только имущество, которым собственник жилого помещения непосредственно пользуется (лифты, лестницы, мусоропроводы и др.), но и имущество, которое не находится в его непосредственном владении и обладании (чердаки, подвалы, дворницкие и др.). Если все общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности частным собственникам жилых помещений, то именно они, в соответствии с незыблемым принципом гражданского законодательства о несении собственником вещи бремени по ее содержанию и ремонту, должны нести все финансовые расходы по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта общедомового имущества. Конечно, данную юридическую обязанность не нужно понимать в том смысле, что все собственники должны дружно взять в руки краски, кисти, иные необходимые инструменты и начать собственными усилиями выполнять требуемый ремонт. Вовсе нет. Непосредственное проведение необходимых ремонтных работ ложится на плечи управляющих компаний. Однако все собственники должны принимать прямое финансовое участие в оплате таких работ, к которым относится, еще раз повторим это, проведение не только текущего, но и капитального ремонта общедомового имущества.

Для того, чтобы подтвердить все сказанное конкретными нормами законодательства, обратимся к уже упоминавшимся выше Правилам пользования жилыми помещениями (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25). В данном документе об обязанности собственника оплачивать необходимый ремонт общего имущества многоквартирного дома говорится дважды. Подпункт «г» п. 19 устанавливает, что в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Следующий за ним пункт (подп. «д» п. 19) дополнительно устанавливает, что собственник обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги[81].

Сразу хотим оговориться, что в рамках настоящей работы мы не будем рассматривать такие вопросы, как порядок определения платы за содержание общего имущества, порядок использования указанных денежных средств, условия их возможного перераспределения, периодичность проведения текущих и капитальных ремонтов. Рассмотрение данных вопросов является темой отдельного исследования. Мы же обратим свой взор к материалам судебной практики, дабы на примере конкретного судебного прецедента показать, как обязанность собственников жилых помещений по содержанию общедомового имущества работает (или должна работать) в практической жизни.

Рассмотренное судебное дело касается на первый взгляд банального вопроса. В жилом помещении проживает инвалид, использующий кресло-коляску. Такой жилой дом (подъезд), естественно, должен быть оборудован необходимыми техническими средствами, позволяющими инвалиду беспрепятственно покидать свое жилое помещение и выходить на улицу. На этой почве конечно же возникает закономерный вопрос: кто должен оплатить приобретение и установку необходимого технического оборудования? ВС РФ, столкнувшись с подобным вопросом, увидел его разрешение в следующем ключе.