Создай свою ферму. Авторитетное руководство, как стать устойчивым фермером 21 века

Кроме того, появляются новые частные компании, которые уделяют особое внимание сельскохозяйственным займам для новых и опытных фермеров. Одним из первых приверженцев этой области является AgAmerica, которая предлагает долгосрочное финансирование с фиксированной ставкой для всех размеров и типов ферм, включая земли, предназначенные для лесного хозяйства, агротуризма и даже солнечных и ветряных ферм. (См. «Фермерские сайты и подкасты» на странице 240.)

Благотворительные организации

Если пойти еще дальше, наблюдается рост корпоративного «социально ответственного инвестирования», при котором внешний капитал используется для финансирования инициатив в области устойчивого и органического земледелия.

Лидирует группа под названием Iroquois Valley Farms, которая привлекает частный капитал для покупки сельхозугодий, а затем дает фермерам возможность получить эту землю в аренду с правом собственности или напрямую финансировать ипотеку.

С философской точки зрения земля рассматривается как «скот», и ее владельцы становятся частью полного членства. Аналогичным образом Dirt Capital Partners способствует как передаче сельскохозяйственных угодий, так и долгосрочным договорам аренды с существующими фермами, работая с новыми фермерами на пути к владению ими.

Краудсорсинг - еще один способ получить финансирование благодаря доброй воле сообщества. С 2010 года я наблюдал, как десятки новых фермеров успешно запускают Kickstarter и аналогичные кампании для привлечения капитала от населения.

Этот метод может помочь в финансировании всего, от оборудования и инфраструктуры до покупки сельхозугодий. При правильной подаче (например, предлагая членам сообщества стимул к участию, например пятилетнюю цену со скидкой на свежие продукты), ваша кампания не только укрепит репутацию, но и одновременно инвестирует в ваших постоянных клиентов. Беспроигрышный вариант.

Консервация природных угодий

Для больших площадей появляются природоохранные сервитуты (ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях). Консервация сервитута происходит, когда землевладелец отказывается от права строить дополнительные дома на своем участке, обменивая это на значительно сниженный налог - и часто единовременную денежную выплату либо от правительства, либо от сторонней природоохранной организации.

С философской точки зрения, большинство этих землевладельцев хотят, чтобы участок оставался незастроенным на неограниченный срок (контракты часто заключаются на сто лет), таким образом гарантируя большие чистые участки земли, без вторгающейся застройки.

Серая – государственная земля, зеленая – законсервированная сервитутом

Это быстрорастущее явление, и мы считаем, что расширение предложения в конечном итоге создаст ценовое преимущество для фермеров.

Из-за неспособности будущего владельца строить дома на участке - включая последующие поколения, которые могут унаследовать землю - возможности, выходящие за рамки сельскохозяйственного использования, ограничены.

Таким образом, по мере того, как на рынке появляется все больше и больше таких объектов, возможно, что их стоимость начнет падать по сравнению с окружающим рынком земли. Здесь есть ирония, потому что соседняя недвижимость обычно растет в цене из-за близости законсервированного участка природы; похоже, что все хотят жить рядом с фермой, а не в одиночку!

За этой ситуацией стоит следить, особенно в пригородах с их встроенным доступом к местной клиентской базе.

Еще один умный способ использовать эту систему - тщательно структурировать сделку, при которой земля сначала покупается, а затем быстро превращается в платный сервитут. Как упоминалось выше, как государственные учреждения, так и некоммерческие группы иногда предлагают значительную сумму для компенсации прав на застройку, и эти денежные выплаты часто могут составлять 30 процентов оценочной стоимости земли.

Это очень хорошая скидка с ценника, если фермер терпелив и экономически устойчив, чтобы переждать, что может оказаться длительным процессом (часто в течение года). Эти правила могут сильно отличаться от штата к штату, поэтому должная осмотрительность имеет первостепенное значение.

Налоговые залоги

Наконец, одна из наших самых креативных идей может не только принести вам бесплатную площадь, но и фактически заплатить вам. Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой? Вы не поверите, но государственные налоговые залоги делают именно это: обеспечивают гарантированную высокую отдачу от ваших инвестиций с возможностью в конечном итоге получить землю бесплатно.

Налоговое удержание возникает, когда - после неоднократного уведомления - владелец не уплачивает налоги на свою собственность.

В определенный момент (крайние сроки оплаты зависят от штата) этот налоговый счет продается с аукциона участнику торгов (скажем, вам), который оплачивает просроченную сумму.