Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

Кроме того, помимо договора и передаточного акта целесообразно составлять расписку в получении продавцом денежных средств, несмотря на то что по общепринятой практике сведения о расчетах указывают и в передаточном акте.

Несколько слов о том, каким образом и когда следует рассчитываться по договору купли-продажи недвижимости. Для покупателя безопаснее передавать деньги после регистрации перехода права собственности, однако чаще всего собственники недвижимости с таким порядком расчетов не соглашаются и требуют оплаты в момент подписания договора. Риск со стороны покупателя заключается в том, что после передачи денег продавец может уклониться от государственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Но механизм применения указанной нормы не прост, поскольку в суде покупатель должен доказать факт уклонения второй стороны от регистрации, тем более в тех случаях, когда данный факт ответчиком в суде оспаривается[9].

Для облегчения этой задачи можно закрепить в договоре условие о том, что стороны обращаются в регистрирующий орган в день подписания сделки, и тогда неявка продавца в оговоренные сторонами сроки является косвенным свидетельством его уклонения от регистрации. Однако при обращении в суд с иском покупатель, конечно же, должен предоставить подтверждения того факта, что он сам обращался в регистрирующий орган.

Часть 3 ст. 551 ГК РФ в полной мере не страхует покупателя, поскольку собственник может многократно продать одну и ту же недвижимость в то время, когда покупатель его уговаривает обратиться в регистрирующий орган, либо из-за судебной волокиты затягивается предъявление и рассмотрение иска, либо своевременно не приняты обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий. Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматриваются две ситуации:

• если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ (подписан передаточный акт). Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Как гласит ст. 398 ГК РФ, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить – тот, кто раньше предъявил иск;

• если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Хотя в судебной практике встречаются случаи, когда последующие сделки признаются недействительными независимо от того, зарегистрировано право или нет, со ссылкой на недопустимость злоупотребления правом при совершении сделок и несоответствия сделки требованиям закона[10].

Как обезопасить себя продавцу в случае, когда оплата по договору купли-продажи недвижимости в полном объеме на дату подписания договора не произведена? Принято считать, что продавец рискует гораздо меньше покупателя, поскольку в случае неоплаты стоимости недвижимости он может ее вернуть обратно, но вопрос этот не совсем простой. В соответствии с судебной практикой, сложившейся до апреля 2010 года, если продавцу договором не было предоставлено право требовать от покупателя возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости объекта, то в исковых требованиях о расторжении договора купли-продажи недвижимости и признании права собственности за прежним собственником суды отказывали со ссылкой на:

• отсутствие в договоре соответствующего основания расторжения;

• наличие специальных норм в ГК РФ (гл. 30, § 7 «Продажа недвижимости» – ст. 549–558);

• недоказанность факта существенного нарушения договора покупателем, который в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора[11].