Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

Подобная судебная практика была основана на том, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неоплатой покупной цены. Более того, как гласит закон, при расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ), а согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ несвоевременная оплата товара по договору предоставляет продавцу право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Иная ситуация – когда квартира не была передана покупателю. В этом случае судебная практика допускала расторжение договора купли-продажи. Когда покупатель не принял и не оплатил товар, суды руководствуются ч. 4 ст. 486 ГК РФ – если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, то продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В апреле 2010 года было принято совместное Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которое скорректировало судебную практику по данной категории дел. Согласно п. 65 указанного Постановления, продавец, не получивший платы по договору купли-продажи недвижимого имущества, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении. Это означает, что фактически права продавца, не получившего деньги по сделке, в настоящее время гарантированы.

Однако нестабильность судебной практики заставляет дополнительно подстраховаться следующим образом. Как следует из ст. 453 ГК РФ, последствием расторжения любого договора является прекращение обязательств, а не возврат сторон в первоначальное положение как при недействительной сделке. Прекратиться могут только неисполненные обязательства. Пункт 4 ст. 453 ГК РФ говорит о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Иное законом предусмотрено только в случаях продажи товара в кредит или в рассрочку (ст. 488–489 ГК РФ). В остальных случаях в договор купли-продажи следует включать условие о том, что в случае неоплаты стоимости квартиры продавец имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть в свою собственность квартиру. Для того чтобы окончательно снять споры о том, является ли неоплата квартиры существенным нарушением договора в смысле ст. 450 ГК РФ, влекущим его расторжение по требованию одной из сторон, в договоре целесообразно указать на данное обстоятельство. При этом следует учитывать, что, согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. В том случае, если продавец недвижимости не получил денег по сделке, одновременно с предъявлением иска в суд необходимо обратиться с ходатайством о его обеспечении путем наложения запрета регистрационных действий в отношении проданной недвижимости, а если право собственности не зарегистрировано, то можно отозвать заявление о регистрации перехода права собственности.

Самым безопасным способом расчетов для сторон является заключение трехстороннего (заметьте – не двустороннего!) договора аренды банковской ячейки между покупателем, продавцом и банком, по условиям которого арендуется банковская ячейка или сейф, куда деньги помещаются перед заключением договора: продавец имеет право забрать деньги из сейфа только по предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности на недвижимость к покупателю, а если этого не состоялось, то покупатель может забрать свои деньги, предъявив документ об отказе в регистрации.

Договор мены (гл. 31 ГК РФ). По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.