Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, то договор аренды помещений, заключенный не менее чем на один год, также подлежит государственной регистрации (см. Информационные письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»).

Вместе с тем существуют вполне законные способы избежать регистрации договора аренды недвижимости. С этой целью обычно указанный договор заключают на срок менее года. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он, например, заключен с 1-го числа какого-либо месяца до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. При этом, если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, для исключения необходимости регистрации договора аренды недвижимости его можно заключить на неопределенный срок (пп. 10–11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

Договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). При сдаче жилого помещения в наем необходимо учитывать, что юридическим лицам жилое помещение во владение и пользование может быть предоставлено только по договору аренды или иному договору, кроме договора найма. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Как и при заключении любой сделки с недвижимостью, при найме существенным условием является предмет договора. Отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора, и уже по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным. Срок договора также не является существенным условием при найме, поскольку, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Несмотря на то что условия о цене и сроке договора по закону не являются существенными (то есть договор найма жилого помещения считается заключенным даже при отсутствии указанных условий), неуказание этих условий в договоре может в будущем создать проблемы для наймодателя. Основные вопросы, на которые следует обратить внимание наймодателю при заключении договора найма жилого помещения, следующие:

• во-первых, при определении срока найма следует иметь в виду, что предоставление помещения на длительные сроки повышает риск мошеннических действий в отношении недвижимости. Кроме того, срок найма имеет значение в том смысле, что систематическая сдача в наем помещения влечет налоговые последствия;

• во-вторых, при определении порядка и сроков оплаты по договору целесообразно предусмотреть предоплату по договору, с тем чтобы подстраховаться от недобросовестной стороны, которая съедет, не заплатив за прожитый месяц, оплату коммунальных услуг целесообразно производить самому наймодателю за счет нанимателя. Нецелесообразно в качестве наемной платы устанавливать обязанность нанимателя произвести ремонт, поскольку ремонт может быть сделан некачественный и на большую сумму;

• в-третьих, нужно произвести опись имущества, находящегося в квартире, его состояние и оценку, описать состояние жилого помещения и коммуникаций, оговорить запрет нанимателю производить какие-либо ремонты и перепланировки помещения и предусмотреть в договоре внесение какой-либо залоговой суммы для обеспечения сохранности имущества;

• в-четвертых, необходимо определить перечень лиц, имеющих право пользоваться квартирой, порядок контроля за состоянием квартиры и имущества со стороны наймодателя;

• в-пятых, необходимо особо предусмотреть в договоре ответственность нанимателя за причиненный ущерб, неисполнение обязанностей, связанных с освобождением жилого помещения, а также условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Риски, связанные с передачей жилья внаем, можно снизить, застраховав свое имущество.

Договор подряда (гл. 37 ГК РФ). Существенным условием указанного вида договора является его предмет, который связан с выполнением работ, цель которых – конкретный результат. Это могут быть изготовленная вещь, произведенная продукция, отремонтированное помещение и др.