Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. По этой причине следует признать, что цена товара при мене не относится к числу существенных условий договора даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Вопрос, который достаточно часто возникает в юридической практике: можно ли произвести мену жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма? Это актуально в связи с тем, что подобная схема позволяет избежать потери времени и средств от приватизации жилого помещения. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики» допускал подобного рода сделку (ст. 20), но в связи с введением в действие ЖК РФ он утратил силу. В настоящее время широко распространено мнение о том, что имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены, поскольку, во-первых, с формально-юридических позиций объектами мены являются товары; во-вторых, по договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Однако имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве.

Договор дарения (гл. 32 ГК РФ). Так же как и при заключении договора купли-продажи, существенным условием договора дарения является его предмет. В отличие от купли-продажи, при дарении не составляется документов о передаче имущества, и при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. На практике граждане нередко в качестве способа распоряжения собственным имуществом выбирают именно договор дарения, полагая, что подаренную вещь можно в любой момент забрать обратно. Однако отмена дарения возможна лишь в случаях, установленных законом (ст. 578 ГК РФ).

При заключении договора обещания дарения даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Договор обещания дарения на практике заключается крайне редко. Возможно, в силу указанного обстоятельства часто при составлении обычного договора дарения вместо формулировки «даритель передает какой-либо товар» указывают «даритель обязуется передать какой-либо товар».

В юридической практике наиболее часто встает вопрос о двух видах договора дарения: так называемых семейных подарках и договоров дарения недвижимости. Большая часть сделок, совершаемых между родственниками, документально не оформляется. Проблемы здесь, как правило, возникают при разделе супругами свадебных подарков: вопрос о том, кому они дарились, одному из супругов либо семье в целом (в данном случае они подлежат разделу), на практике решается с помощью свидетельских показаний и других доказательств.

Более сложная ситуация возникает в случае дарения родителями одного из супругов денежных средств с последующим их вложением в покупку недвижимости. Недобросовестный супруг может потребовать раздела квартиры по 1/2 доле, если другим супругом не будет доказан факт использования посторонней помощи. Поэтому перед покупкой недвижимости в браке за счет средств родственников целесообразно заключать договор дарения денежных средств. Хотя данная сделка не требует нотариального удостоверения, но это сделать желательно, чтобы исключить длительные судебные разбирательства, связанные с оспариванием другой стороной даты составления договора. Во всяком случае в тексте договора можно указать предназначение денежных средств, что облегчит судебные споры.