Справочник риэлтора

Пример.

Риэлторской организацией в 2005 г. по договору долевого участия в строительстве жилья внесены средства в порядке инвестиционного взноса на строительство жилого дома, в размере 5 900 000 руб., в том числе средства привлекаемых соинвесторов (физических лиц) – в размере 2 900 000 руб.

По окончании строительства стоимость доли жилого дома составила 5 900 000 руб. Соинвесторам (физическим лицам) выделены квартиры пропорционально внесенной ими доле.

В бухгалтерском учете риэлторской организации производятся следующие записи:

1) Д 51 «Расчетные счета», К 86 «Целевое финансирование» – 2 900 000 руб. – получены средства от соинвесторов на реализацию инвестиционного проекта;

2) Д 76 «Разные дебиторы, кредиторы», К 51 «Расчетные счета» – 5 900 000 руб. – перечислены генподрядчику источники финансирования, в том числе собственные средства – 3 000 000, средства соинвесторов – 29 000 000;

3) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – 5 000 000 руб. – закрытие расчетов с генподрядчиком по выполненным строительным работам;

4) Д 19 «НДС по приобретенным ОС», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – 900 000 руб. – сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам;

5) Д 86 «Целевое финансирование», К 19 «НДС по приобретенным ОС» – 442 373 руб. – соинвесторам передана сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам, в части долей, внесенных соинвесторами (физическими лицами);

6) Д 01 «Основные средства», К 08 «Вложения во внеоборотные активы» – 2 542 373 руб. – отражена инвентарная стоимость объекта в размере собственной доли (после прохождения обязательной государственной регистрации);

7) Д 86 «Целевое финансирование», К 08 «Вложения во внеоборотные активы» – 2 457 627 – соинвесторам (физическим лицам) переданы квартиры пропорционально их доли.

Передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров (работ, услуг). В соответствии с п. 17 ст. 270 НК РФ не учитывается в качестве расхода в целях налогообложения стоимость имущества, переданного в рамках целевого финансирования. Поэтому первый инвестор не учитывает для целей налогообложения сумму денежных средств, перечисленных заказчику-застройщику в оплату доли инвестирования. Заказчик-застройщик также не учитывает при определении налоговой базы полученные денежные средства, руководствуясь подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Соответственно, при уступке первым инвестором доли инвестирования у него не возникает налоговой базы в размере уступаемой доли. При этом превышение суммы уступки над стоимостью уступаемой доли (вознаграждение за уступку) у первого инвестора признается доходом от реализации на основании ст. 249 НК РФ.

Однако для риэлторов, участвующих в долевом строительстве путем приобретения доли по уступке, прекращение соответствующего обязательства по окончании строительства означает получение имущества в счет стоимости оплаченной доли. Передача такого имущества от заказчика-застройщика не формирует дохода у участника долевого строительства. На том же основании у риэлторов не возникает расхода по приобретенному праву требования в части стоимости доли инвестирования.