Справочник риэлтора

Пример.

Риэлторская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб.

При этом возможны два варианта.

Заключение договора с заказчиком не согласовано, условиями договора предусмотрено:

1) перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтора;

2) компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

3) обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтором права собственности физического лица на квартиры.

Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии (поскольку риэлторская организация при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица), и элементами договора поручения (оформляя право собственности на квартиры, риэлторская организация действует в интересах физического лица по его доверенности).

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

В бухгалтерском учете риэлторской организации осуществляются следующие записи:

1) Д 51 «Расчетные счета», К 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом» – 3 000 000 руб. – получены денежные средства от физического лица на строительство квартир;

2) Д 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 62 «Авансы полученные» – 1 000 000 руб. – сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтором на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир;

3) Д 62 «Авансы полученные», К 68 «Налоги и сборы НДС» – 152 543 руб. – начислен НДС с аванса;

4) Д 76, субcчет «Расчеты с заказчиком», К 51 «Расчетные счета» – 2 000 000 руб. – перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир после сдачи жилого дома в эксплуатацию;

5) Д 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 51 «Расчетные счета» – 2500 руб. – оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры;

6) Д 51 «Расчетные счета», К 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом» – 2500 руб. – компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры.

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

1) Д 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 76, субсчет «Расчеты с заказчиком» – 2 000 000 руб. – денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица;

2) Д 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 90 «Выручка» – 1 000 000 руб. – отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта;

3) Д 62 «Авансы полученные», К 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом» – 1 000 000 руб. – зачтен ранее полученный аванс;

4) Д 68 «Налоги и сборы НДС», К 62 «Авансы полученные», – 152 543 руб. – зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса;

5) Д 90 «Выручка», К 44 «Расходы на продажу» – 15 300 руб. – списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом;

6) Д 90 «Выручка», К 68 «Налоги и сборы НДС» – 152 543 руб. – начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

7) Д 90 «Выручка», К 99 «Прибыли и убытки» – 832 157 руб. – выявлен финансовый результат по договору.

Если заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано , то это рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтора – на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлторской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлторской организацией на долевое участие в строительстве.

При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст. 982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

1) Д 62, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 90 «Выручка» – 1 000 000 руб. – отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир;

2) Д 90 «Выручка», К 44 «Расходы на продажу» – 15 300 руб. – списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору;

3) Д 90 «Выручка», К 68 «Налоги и сборы НДС» – 152 543 руб. – начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

4) Д 90 «Выручка», К 99 «Прибыли и убытки» – 832 57 руб. – выявлен финансовый результат по договору;

5) Д 51 «Расчетные счета», К 62, субcчет «Расчеты с физическим лицом» – 1 000 000 руб. – погашена задолженность физического лица перед риэлторской организацией за оказанные услуги.

Договор о долевом инвестировании заключает застройщик с риэлторской организацией или физическими лицами. Средства, полученные в рамках договоров долевого строительства, могут быть признаны у застройщика целевым финансированием.

Для признания денежных средств целевыми, необходимо наличие двух следующих условий:

1) риэлторская организация или физические лица заключают договор о строительстве конкретно для них определенной части объекта строительства;

2) бухгалтерский учет хозяйственных операций, связанных со строительством ведется на балансе застройщика, т. е. договор не может быть квалифицирован как договор по совместной деятельности.

Средства, полученные по договорам долевого строительства, учитываются проводками:

1) Д 51 «Расчетные счета», К 86 «Целевое финансирование» – получены средства дольщиков на расчетный счет;

2) Д 50 «Касса», К 86 «Целевое финансирование» – средства получены в кассу.

Каждый участник договора долевого участия в строительстве по окончании этого строительства должен получить часть построенного объекта пропорционально внесенной им доли. Если застройщик осуществляет строительство жилых помещений за счет долевого участия разных риэлторских организаций, то построенный объект основных средств передается на баланс риэлторских организаций соразмерно доли каждого в объекте основных средств (ПБУ 6/01).

Дольщики могут объединиться в товарищество собственников жилья, в этом случае объект передается в размере общей суммы долей всех объединившихся риэлторов. Такая передача, по НК РФ, не может быть признанной реализацией и поэтому не облагается НДС.