Справочник риэлтора

Риэлторам, не оказывающим финансовые услуги, а осуществляющим продажу квартир, полученных от участия в долевом строительстве, следует применять порядок определения расходов по торговым операциям, предусмотренный ст. 320 НК РФ. В соответствии с этим порядком к прямым расходам относятся стоимость покупных товаров, реализованных в отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на доставку (транспортные расходы) покупных товаров до склада налогоплательщика-покупателя. Все остальные расходы признаются косвенными расходами (за исключением внереализационных) и уменьшают доходы от реализации текущего отчетного периода.

Риэлторы учитывают полученные квартиры на счете 41 «Товары», при этом транспортные расходы на доставку товаров у них отсутствуют. Таким образом, для целей налогового учета при уступке права требования у риэлторов сумма вознаграждения за уступку права требования относится к косвенным расходам.

При внесении инвестиционного взноса путем перечисления денежных средств, в соответствии с договором участия в долевом строительстве, риэлтор указывает в платежном поручении, что перечисляемый инвестиционный взнос не облагается НДС. В бухгалтерском учете риэлтора внесение инвестиционного взноса отражается по дебету счета 76, субсчет «Расчеты с застройщиком (инвестором) по переданным средствам финансирования строительства». При уступке риэлтором права требования указанного инвестиционного взноса новый участник (новый кредитор) приобретает права и обязанности первоначального кредитора по договору и отражает приобретенное право требования также на аналогичном субсчете счета 76 в сумме, соответствующей первоначальному договору. Одновременно в бухгалтерском учете нового кредитора (нового участника долевого строительства) формируется кредиторская задолженность перед лицом, уступившим ему данное право требования в оценке, определенной в договоре уступки. Для формирования в бухгалтерском учете достоверной информации о хозяйственной операции рекомендуется в договоре уступки отдельно указывать сумму уступаемого права требования и сумму вознаграждения за уступку.

7. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность , имеющая свои особенности. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом (гл. 51 ГК РФ), либо договора поручения, согласно которому риэлтор обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия (гл. 49 ГК РФ). Деятельность риэлторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, приравнивается к посреднической. Рассмотрим эти договоры более подробно.

Договор поручения

Предметом договора поручения являются юридические действия поверенного. Данные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения сделок. Фактические действия также могут иметь место при исполнении договора поручения (например, осмотр вещей, поездки и пр.), но они не составляют предмет договора поручения, а играют только вспомогательную роль. Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. При этом юридические действия совершаются поверенным по договору поручения от имени доверителя. Таким образом, поверенный является представителем последнего. Именно поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство.

Необходимо отметить, что юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, совершаемые поверенным, должны быть правомерными, т. е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам.

Поверенный действует на основании выданной ему доверенности. Это необходимо в связи с тем, что, вступая в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Сторонами в договоре поручения являются:

1) доверитель – тот, кто дает поручение;

2) поверенный – принявший на себя поручение или исполнитель поручения (например, риэлторская организация).