Справочник риэлтора

2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Для каждой категории земельных участков предусматриваются свои виды и условия разрешенного использования. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Порядок зонирования устанавливается федеральным законом.

В своей деятельности риэлторам чаще приходится сталкиваться со сделками с землями поселений.

Согласно ст. 85 ЗК РФ в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые – для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно-деловые – для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные – для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур – для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные – для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования:

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим данного имущества определяется ст. 257—259 ГК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью его членов, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов хозяйства (ст. 18 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). При выходе одного из членов крестьянского (фермерского) хозяйства, а также в случае наследования имущества умершего члена участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию (ст. 19, 27 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», п. 2 ст. 258 ГК РФ). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством.

Из статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее:

а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц;

б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, – органом местного самоуправления;

в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Действующим законодательством РФ предусмотрены следующие виды прав на землю:

а) собственность;

б) постоянное (бессрочное) пользование;

в) пожизненное наследуемое владение;

г) ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);

д) аренда земельных участков;

е) безвозмездное срочное пользование.

Распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством РФ не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.