Справочник риэлтора

Данный перечень является исчерпывающим, т. е. орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое:

1) непредставление определенных ЖК РФ документов;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения;

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ или гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.

10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи

Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи предполагает покупку недвижимости и дальнейшую ее продажу клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. Поскольку изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 «Продажи» в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Продав квартиру, организация не сможет признать выручку до тех пор, пока право собственности покупателя не будет зарегистрировано. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 одним из условий признания выручки является переход права собственности от продавца к покупателю, а это, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, происходит в момент регистрации права. Поэтому пока клиент не станет полноправным собственником квартиры, у риэлтора ее стоимость будет оприходована на счете 45 «Товары отгруженные».

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако сумма госпошлины в отличие от бухгалтерского учета не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу после уплаты, независимо от момента реализации квартиры. При дальнейшей продаже квартиры риэлторской организацией дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров. Ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т. е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.