Строительный подряд. Практическое руководство по договорной работе и разрешению споров

С учетом специфики договоров НИОКР ответственность исполнителя перед заказчиком ограничена. По умолчанию исполнитель возмещает заказчику убытки, причиненные нарушением договора, в пределах стоимости работ, в которых выявлены недостатки, если договором не предусмотрено, что они подлежат возмещению в пределах общей цены договора. Упущенная выгода возмещается исполнителем заказчику только в случаях, предусмотренных договором (п. 2 ст. 777 ГК).

Как и в случае с договором подряда на выполнение ПИР, исполнитель по договору НИОКР по умолчанию вправе использовать полученные результаты работ для собственных нужд (п. 2 ст. 772 ГК).

1.2. Договор строительного подряда и смежные договоры

1.2.1. Строительный подряд

Предметом договора строительного подряда является строительство определенного объекта или выполнение иных строительных работ (п. 1 ст. 740 ГК).

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (п. 2 ст. 740 ГК).

По умолчанию правила о строительном подряде (§ 3 главы 37 ГК) применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).

С этим коррелирует публичное законодательство. Так, капитальный ремонт зданий, сооружений проводится в соответствии с проектной документацией (ч. 2 ст. 48.2 ГрК), состав которой определяется заказчиком в зависимости от содержания работ[12]. Работы по капитальному ремонту выполняются согласно правилам, установленным для строительства, реконструкции, т. е. с осуществлением строительного контроля (ч. 1 ст. 53 ГрК), ведением исполнительной документации (ч. 1.4 ст. 52 ГрК) и т. п. При капитальном ремонте зданий, сооружений их эксплуатация допускается после окончания такого ремонта (ч. 4 ст. 55.24 ГрК).

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принять на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК).

Особенность строительного подряда заключается в том, что работы всегда выполняются на земельном участке или на объекте заказчика. В этой связи участие заказчика в выполнении подрядчиком строительных работ является более активным, чем при обычном подряде.

Заказчик по договору строительного подряда обязан не только принять у подрядчика результат выполненных работ и оплатить его, как это предусмотрено п. 1 ст. 702 ГК, но и создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ (п. 1 ст. 740 ГК).

В круг обязанностей заказчика по договору строительного подряда входит передача подрядчику строительной площадки (земельного участка для строительства), обеспечение ее необходимыми коммунальными ресурсами, обеспечение транспортировки грузов в адрес подрядчика и т. п. (ст. 747 ГК), а также принятие всех зависящих от него разумных мер по устранению препятствий к выполнению работ (п. 1 ст. 740 ГК).

При обнаружении препятствий к выполнению работ каждая из сторон договора подряда обязана принимать все зависящие от нее разумные меры к устранению таких препятствий (п. 1 ст. 740ГК).

Поскольку строительные работы всегда выполняются на земельном участке или объекте заказчика, их результат в любом случае остается у заказчика, в том числе при досрочном прекращении договора. В этой связи при уклонении заказчика от приемки строительных работ подрядчик не может продать их результат с депонированием в пользу заказчика вырученных сумм, как это предусмотрено п. 6 ст. 720 ГК, но зато вправе взыскать с заказчика долг по оплате работ на основании одностороннего акта (п. 4 ст. 753 ГК).

По умолчанию подрядчик сам определяет способы выполнения задания заказчика (п. 3 ст. 703 ГК). Однако если речь идет о строительном подряде, то подрядчик обязан исполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 3 ст. 748 ГК).

Подрядчиком по договору строительного подряда может являться только профессионал, поскольку на него возлагается обязанность обеспечить соблюдение требований безопасности при проведении работ (п. 1 ст. 751 ГК), а также соответствие результата работ технической документации и обязательным строительным нормам и правилам (п. 1 ст. 754 ГК).

Если цена договора строительного подряда превышает 10 млн руб., то подрядчик должен являться членом СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС (ч. 2.1 ст. 52 ГрК). Исключением является строительство (реконструкция) объектов, не требующих получения разрешения на строительство: гаражей, объектов ИЖС, сооружений вспомогательного использования и некапитальных объектов (п. 5 ч. 2.2 ст. 52, п. 1–3 ч. 17 ст. 51 ГрК).