Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики

Цикл управления федеральным недвижимым имуществом

Каждый из элементов федеральной собственности имеет определенную специфику. Это означает, что для каждого элемента можно описать определенные, присущие только этому объекту свойства, отличающие его от других. В этой связи федеральное недвижимое имущество может быть охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество, позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции управления (здания федеральных административных учреждений), обучения (здания федеральных общеобразовательных учреждений) и другие.

Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения системы управления федеральной недвижимостью. По нашему мнению, система управления федеральной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

* знаниях о составе объектов федеральной собственности;

* определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

* создании единого банка данных о всех объектах недвижимости;

* применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

* полноценной защите имущественных прав города и государства;

* достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования федеральной недвижимости. На наш взгляд, цикл управления федеральным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 3.11).

Рис. 3.11. Цикл управления федеральным недвижимым имуществом

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты федерального недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими федеральными органами.

Инвентаризация и учет недвижимого имущества

На первом этапе цикла управления федеральным недвижимым имуществом необходимо осуществить процедуру учета и инвентаризации недвижимого имущества.

Учет и инвентаризация — мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых — внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 3.12).

Рис. 3.12. Технологическая схема проведения инвентаризации

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является федеральный кадастр недвижимости (ФКН), представляющий собой единую систему федерального учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы федерального учета позволяет вносить следующие сведения в ФКН:

* федеральный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ФКН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

* федеральная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ФКН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

* федеральная регистрация оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ФКН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

* федеральный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ФКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Связь между сведениями, содержащимися в ФКН, Едином федеральном реестре прав (ЕФРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его федерального учета. Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

1. Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:

* дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

* кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления федерального учета объекта недвижимости;