Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики

* экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для федеральной регистрации оценок данного объекта.

2. Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

ФКН — совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;

ФКН — обеспечение государством гарантии прав граждан и юридических лиц на недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет налогообложения и использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в федеральной собственности.

Кадастровый учет — это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

2.1. Технический учет — описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2.2. Кадастровый учет — определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

3. Федеральный земельный кадастр (ФЗК) как функционально самостоятельная компонента федерального кадастра недвижимости.

3.1. Структура и организация ФЗК:

* ФЗК — охватывает всю территорию РФ и содержит сведения о земельных участках, являющихся федеральной собственностью, а также о территориальных зонах, образованных федеральными органами власти;

* земельные кадастры субъектов РФ — охватывают территорию субъекта РФ и содержат сведения о находящихся на них земельных участках, являющихся федеральной собственностью, а также о находящихся на этой территории территориальных зонах, образованных органами государственной власти РФ и субъекта РФ.

3.2. Принципы создания ФЗК:

* единство правил создания ФЗК;

* доступность информации ФЗК на любом этапе его создания;

* одновременное вовлечение в процесс создания ФЗК всех регионов России;

* постоянный контроль за актуальностью сведений ФЗК;

* разделение приоритетов для земель различного подчинения;

* обеспечение приоритета низовых органов и др.

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Набор методов оценки

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

* с точки зрения сравнимых продаж;

* на основе затрат;

* с точки зрения капитализации дохода.

В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

* метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

* методы соотнесения (переноса) и экстракции;

* метод капитализации земельной ренты (метод развития);

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие шесть элементов сравнения:

* финансовые условия (условия финансирования сделки);

* условия продажи;

* рыночные условия (время сделки);

* местоположение объекта;

* физические характеристики;

* показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

,

где

ЦСП — цена по сравнимым продажам;

ЦБ — цена базовая;

ki — коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние — знак положительный, отрицательное — отрицательный).

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.