Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики

Главное — правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод капитализации земельной ренты (метод развития)

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.

Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

,

где

ЦКЗР — цена при капитализации земельной ренты;

Д — доход;

НК — норма капитализации.

,

где

Ф — фактор капитализации.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования федеральных объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам государства как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

1. Земельный.

2. Градостроительный.

3. Природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго — созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего — максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

,

где

ks — коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;

Bi — весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;

Di — показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100 %) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 — утраивает и т. д.

Значения Bi — весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости. Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования федеральных объектов недвижимого имущества.

Планирование вариантов использования недвижимости

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

* продажа;

* сдача в аренду;

* передача в управление;

* передача в залог;

* внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал создаваемого общества.