Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (ст. 740 ГК РФ).

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 % указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744 ГК РФ).

В договоре необходимо предусмотреть условие о гарантийном сроке на работы по капитальному ремонту продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (п. 4 ст. 177 ЖК РФ). Иначе банк может не оплатить работы подрядчику.

Смета и отчет по формам КС-2 и КС-3

Довольно часто при проведении капитального ремонта банки при оплате требуют Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) и Справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3).

Эти формы утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100.

Форма КС-2 применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).

На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3).

С 01.01.2013 данные формы первичных учетных документов не являются обязательными к применению. Вместе с тем, при возникновении спорных ситуаций, связанных с оценочной стоимостью тех или иных работ, формы КС-2 и КС-3 позволяют эффективнее решать имеющиеся проблемы.

Членство в саморегулируемых организациях

Работы по капитальному ремонту объектов капитального строительства должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (п. 2 ст. 52 ГрК РФ).

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает 3 млн руб. (п. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

Таким образом, если цена планируемых работ у вас превышает 3 млн руб., имеет смысл разбить договор на два отдельных.

Как отчитываться за фонд капитального ремонта

Законом предусмотрено несколько типов отчетности по вопросам фондов капитального ремонта.

1. При специальном счете: владелец специального счета в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в жилищную инспекцию уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания, справки банка об открытии специального счета (п. 1 ст. 172 ЖК РФ).

2. При счете регионального оператора: региональный оператор обязан представлять в жилищную инспекцию в порядке и в сроки, которые установлены региональным законодательством, сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах (п. 2 ст. 172 ЖК РФ).

Кроме того, региональным законодательством может быть предусмотрена обязанность предоставлять сведения о проведенном капитальном ремонте в многоквартирном доме в управления (департаменты) ЖКХ по установленным локальными нормативными актами формам. Иногда проверки целевого использования средств фонда капитального ремонта проводит прокуратура (чаще всего они носят документарный характер).