Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. Документ не имеет строгой формы, В числе реквизитов акта осмотра можно указать дату и время осмотра, осматриваемые объекты, выявленные дефекты (либо их отсутствие), а также подписантов акта осмотра. В числе подписантов, помимо должностных лиц управляющей организации, полезно включить несколько незаинтересованных лиц (собственников). Указанный акт будет являться основанием для проведения работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра) (п. 14 Правил от 13.08.2006 № 491). Журнал осмотра не имеет строго установленной формы, хотя в Приложении 3 к Правилам от 27.09.2003 № 170 приведена его рекомендуемая форма. Ведение журнала не является обязательным, но его стоит завести и отражать в нем проводимые осмотры многоквартирного дома.

Приложение 1 к Правилам от 27.09.2003 № 170 содержит некоторые рекомендации по периодичности осмотров общего имущества (факультативные и необязательные к исполнению), которые могут быть полезны управляющим организациям.

В процессе осмотров ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты, но главная их цель — контроль потенциальных проблем общего имущества и профилактика возможных дефектов.

Самое сложное при проведении осмотров общего имущества — допуск к сетям инженерно-технического обеспечения, расположенных внутри жилых помещений. Порядок доступа в жилые помещения регулируется Правилами от 06.05.2011 № 354.

Исполнитель коммунальной услуги (чаще всего это управляющая организация) обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:

— дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

— номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

— должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ (п. «о» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354).

Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы (п. 17.3 Правил от 15.05.2013 № 416).

В случае отсутствия доступа для проведения ремонтных работ (если они необходимы по результатам осмотра общего имущества) можно обратиться в суд с иском о понуждении предоставления доступа. Чаще всего эти проблемы возникают при необходимости проведения капитального ремонта и замены стояков, когда собственник закрыл все инженерные коммуникации коробами с дорогой плиткой и ему жалко ломать «эту красоту».

Осмотры общего имущества не формальность, а необходимость, которая позволит вам избежать аварий, проблем с жителями и л компенсаций по гражданским искам.

Назначение ответственных лиц

Многоквартирный дом, даже самый маленький, является сложным инженерным и архитектурным объектом. Каждая часть дома или область управленческой практики по нему может контролироваться различными надзорными органами, которые «живут» по своим нормативным актам. Поэтому в любом доме важно организовать делегирование ответственности, назначив исполнителей (ответственных лиц) за все виды объектов и работ по дому.

В случае отсутствия ответственного лица за ту или иную часть общего имущества ответственность будет нести лицо, указанное в выписке из ЕГРЮЛ (вне зависимости от того, управляет ли это лицо организацией фактически или нет). Для надзорного органа главным будет являться тот, кого государство признает в качестве руководителя организации.

Лицо, указанное в выписке из ЕГРЮЛ, является должностным лицом.

Под должностным лицом следует понимать лицо, постоянно, временно или в соответствии со специальными полномочиями осуществляющее функции представителя власти, т. е. наделенное в установленном законом порядке распорядительными полномочиями в отношении лиц, не находящихся в служебной зависимости от него, а равно лицо, выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции (ст. 2.4 КоАП РФ).

Должностные лица организации подлежат установленной законом ответственности.