Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 ГК РФ).

Возмещение убытков происходит при наличии вреда, который был причинен действием или бездействием управляющей организации. Например, если в результате того, что управляющая компания несвоевременно провела ремонт крыши и случился залив жилого помещения, управляющая компания обязана возместить убытки за причиненный ущерб.

Общие основания возмещения вреда установлены в ст. 1064 ГК РФ.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Для того чтобы доказать причиненный управляющей организацией вред, необходимы следующие условия:

1. Наличие самого вреда (например, затопление квартиры или дерева, упавшего на автомобиль во дворе).

2. Наличие действия или бездействия управляющей организации, которая ненадлежащим образом обслуживала общее имущество, чем и допустила причинение вреда (видели, что сети гнилые, но ремонт не провели; видели, что дерево сухостойное, но не спилили его).

3. Причинно-следственная связь между первым и вторым пунктами: например если дерево упало на автомобиль собственника помещения (или любого иного лица), но:

— земельный участок находится в собственности не управляющей организации, а муниципально-правового образования;

— дерево росло на земельном участке, соседнем с общедомовым;

— дерево не было сухостойным и упало по причине урагана или иных аномальных погодных явлений (форс-мажор).

В этой ситуации нет вины управляющей организации. Другой распространенный пример возмещения гражданского вреда — залив. Если он случился, то следует:

1. Составить акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу.

В случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.

Акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания, например по причине отсутствия пострадавшего, акт должен быть подписан, помимо исполнителя, двумя незаинтересованными лицами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй остается у исполнителя (п. 152 Правил от 06.05.2011 № 354).

Строгой формы акта не предусмотрено, поэтому он может быть произвольным, но с обязательными данными: дата и время составления, состав участвующих лиц, событие и предмет акта, причина залива (описывается максимально полная картина происшедшего). В акте расписываются исполнитель (управляющая организация) и собственник. Если собственник не согласен с указанной причиной, то акт могут подписать два незаинтересованных лица. Акт может быть отправлен собственнику по почте.

2. Установить причину залива. В разделе «Определение внутренних границ общего имущества с потребителями» пояснялось, что в любой проблемной ситуации важно понять: «на чьей земле» и «кто будет отвечать».

Если залив случился на внутриквартирном оборудовании (а не на общем имуществе), то отвечать будет владелец данного имущества (собственник помещения).

При установлении причин залива учитывайте жизненный принцип доктора Хауса: «Все люди врут». При заливе жители могут максимально заметать следы, чтобы ответственность была возложена не на них, а на управляющую компанию.

Однажды у нас была такая ситуация: из-за залива пострадало несколько этажей. Мы пришли составлять акт о причине залива, но никак не могли ее выявить: все стояки были сухие, а запорные устройства целы. Оказалось, что у собственника в его отсутствие сорвало кран со стиральной машинки (сам кран был влажный, и с него капало). Собственник вытер и высушил все в санузле, кроме лужи под самой стиральной машиной. Нам пришлось все это фиксировать на видео в присутствии свидетелей и отражать в акте. В результате ответственность за причиненный вред был возложена на хитреца.

Обратите внимание, что потребитель несет гражданско-правовую ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу исполнителя или иных потребителей вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования (для потребителя в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме) или внутридомовых инженерных систем (для потребителя в жилом доме) (пп. «б» п. 158 Правил от 06.05.2011 № 354).