Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

— совершение преступления повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью либо смерть человека;

— совершение преступления повлекло по неосторожности смерть двух или более лиц.

3. Преступления против собственности:

— кража (158 УК РФ);

— мошенничество (ст. 159 УК РФ);

— причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 165 УК РФ);

— присвоение или растрата (хищение чужого имущества, вверенного виновному) (ст. 160 УК РФ).

Под данную статью подпадает, например, использование расчетного центра организации с названием, идентичным названию управляющей организации (в итоге неосведомленные жители платят не собственной управляющей организации, а ее дублеру).

4. Преступления в сфере экономической деятельности в сфере управления многоквартирными домами, связанные с преднамеренным банкротством (ст. 196 УК РФ). Средний срок жизни управляющей организации — 3–5 лет. За это время она набирает долгов и банкротится. На ее месте создается новая УК с тем же руководством. Однако следственные органы редко и неохотно занимаются такого рода делами в сфере ЖКХ. Тем не менее ответственность за такое преступление предусмотрена уголовным законом.

Глава 11 Работа с должниками: как получить деньги там, где их нет

Общие принципы работы с должниками

Работа с должниками является для управляющей компании приоритетной.

В нашей практике мы вывели такие ее принципы:

1. Долги не должны копиться.

Большое число управляющих организаций делают ошибку, ожидая накопления задолженности до значительной суммы (например, 30 тыс. руб.), а уже после этого подают в суд. Средний срок взыскания денег составляет 3–4 месяца, и пока вы будете взыскивать свои деньги, сумма долга превратится в 50 тыс. руб. (особенно зимой, в условиях отопительного периода).

Когда у собственника накопятся большие долги, он при всем желании не сможет их погасить. И никакие соглашения о рассрочке погашения задолженности тут не помогут. Если затянуть этот процесс, вам придется списать такие долги как безвозвратные потери.

У нас были ситуации, когда мы приходили к управлению домов после компаний, которые практически не вели работу с должниками. Такие управляющие компании не оплачивали долги перед «ресурсниками» и выводили десятки миллионов за неоплаченный коммунальный ресурс «налево». Жители, с одной стороны, отвыкали от платежной дисциплины, а с другой, — привыкали к низким тарифам на содержание жилого помещения (потому что основная прибыль шла за счет неоплат коммунальных ресурсов ресурсоснабжающей организации). После таких управляющих компаний сложно приводить дом в порядок. Нам пришлось подать в суд на каждого четвертого собственника, прежде чем жители поняли, что «как раньше» уже не будет.

2. Определение «красной линии» долга

Управляющая компания должна установить и довести до сведения жителей информацию, какая сумма задолженности является критической. Я сторонник того, чтобы долгов не было вообще. По домам, которыми я управляю, мы подаем в суд при наличии долга от 2 тыс. руб. Это дисциплинирует жителей, не позволяет долгам копиться и приводит к своевременным оплатам (по отдельным моим объектам собираем до 90–95 % оплаты). Мы подаем в суд не только при наличии долга, но и при нарушении сроков оплаты (в этом случае полученный судебный приказ или исполнительный лист просто ждет своего часа, чтобы быть предъявленным приставам).

3. Диалог с жителями, которым нечем платить

Нам все чаще приходится реагировать на жалобы жителей, которые просят не подавать на них в суд, поскольку зарплату задерживают, все деньги уходят на лекарства для детей и т. п.

Я практически всегда иду навстречу тем, кто ко мне обращается с такими просьбами. Лучше один раз не заплатить «ресурснику», чем загонять в угол собственных жителей. Однако всему есть разумные границы, и важно поддерживать диалог с людьми, убеждать их в необходимости оплаты.

4. Популяризация идеи нетерпимости к должникам

Управляющая организация должна постоянно объяснять жителям, что по вине тех, кто несвоевременно оплачивает квитанции, не решаются проблемы дома (например, не хватает денег на установку светодиодных ламп).

Главный принцип работы с должниками — постоянство. В суд на должников необходимо подавать каждый месяц. Они должны понять, что взыскание неизбежно.

5. Политика в отношении злостных должников

В любом многоквартирном доме есть определенное количество собственников, которые не платят вообще. Причины такого поведения могут быть разные, однако в итоге мы получаем затруднительное финансовое положение. В отношении таких собственников не должно быть никаких компромиссов и мягкости, истребовать задолженность необходимо любыми способами. Судебная работа, начисление пеней, ограничение коммунальных услуг — надо использовать все способы. Кроме того, подавать заявления в суд.

Начисление пеней как инструмент работы с должниками