Читаем Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома полностью

Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

В п. 14 ст. 155 ЖК РФ установлено, что должники обязаны оплатить управляющей организации как кредитору пени. Правило применяется так:

— размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты;

— пени рассчитываются от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 1-дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты (в базовом варианте это 10-е число месяца, следующего за расчетным) по день фактической оплаты;

— начиная с 91-го дня оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты.

В законе прямо сказано, что увеличение размеров пеней не допускается, а вот их уменьшение возможно в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, при рассмотрении дела в судебном порядке суд может уменьшить сумму неустойки по аргументам должника.

В своей работе мы не всегда используем инструмент «пени» в борьбе с должниками. Расчет пени необходимо обосновывать в судебном порядке, что занимает много времени. Тем не менее его надо иметь в арсенале.

Обращение с заявлением для вынесения судебного приказа или с иском: в какой суд подавать

Самый распространенный способ работы с должником — подача заявления о вынесении судебного приказа.

Судебный приказ — это судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм от должника, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, не превышает 500 тыс. руб. Судебный приказ является одновременно исполнительным документом (ст. 121 ГПК РФ).

Важно также то, что требования, рассматриваемые в порядке приказного производства, должны быть бесспорными, т. е. они должны с очевидностью следовать из представленных в суд доказательств. Бесспорными являются требования, подтвержденные письменными доказательствами, достоверность которых не вызывает сомнений, а также признаваемые должником (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах»). Особенность приказного производства — это упрощенный порядок (дело рассматривается без вызова сторон и дачи каких-либо пояснений).

Выделим отдельные ситуации, связанные с решением вопроса, в какой суд подать заявление на должника:

1. Если размер долга не превышает 500 тыс. руб., а долг возник в отношении жилого или нежилого помещения, собственником которого является физическое лицо, необходимо подавать заявление о вынесении судебного приказа в мировой суд.

2. Если размер долга превышает 500 тыс. руб., то необходимо выходить в исковое, а не приказное производство (которому должно предшествовать направление письменной претензии должнику, т. е. соблюдение претензионного порядка, иначе иск оставят без рассмотрения). При этом такой иск подается сразу в районный суд общей юрисдикции, а не в мировой суд.

3. Если помещение является нежилым, а его собственником является юридическое лицо, то рассмотрение данного спора вне зависимости от суммы подсудно арбитражному суду. В этом случае подаче искового заявления предшествует направление письменной претензии должнику. Заявление в арбитражный суд может быть подано в форме судебного приказа В случае если есть документальное подтверждение признания долга должником (например, подписанный акт сверки) либо сумма задолженности по оплате не превышает 100 тыс. руб. Если никаких документальных подтверждений долга нет, то нужно сразу выходить в исковое производство.

4. Если помещение является нежилым, а его собственником является физическое лицо, то дело рассматривается в мировом суде при размере долга до 500 тыс. руб.

5. Если помещение является нежилым, находится в собственности муниципалитета и одновременно в оперативном управлении другой организации, то необходимо подавать иск в арбитражный суд вне зависимости от суммы на организацию, в чьем оперативном управлении находится помещение.

6. Если помещение является жилым и находится в собственности организации или муниципалитета, то необходимо подавать заявление о вынесении судебного приказа в арбитражный суд в силу ч. 2 ст. 27 АПК РФ.

7. Если помещение является жилым, находится в собственности муниципалитета и передано по договору социального найма, то плату за жилое помещение и коммунальные услуги должен вносить наниматель по договору социального найма (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК РФ). В этом случае спор о взыскании задолженности рассматривается мировым судом при размере долга до 500 тыс. руб.