Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Иногда мы сталкиваемся с ситуациями, когда осуществляется залив, но попасть в жилое помещение, где он случился, невозможно. Тогда приходится перекрывать воду во всем доме и ждать собственника. Если он отсутствует долго, некоторые управдомы практикуют вскрытие помещения в присутствии сотрудников полиции и устраняют проблему, опечатывают двери. Однако такие действия могут в дальнейшем привести к проблемам с собственником, к которому вломились против его воли (т. к. согласно Конституции войти в жилое помещение против воли собственника можно только по решению суда).

Ситуация тупиковая, и единственным ее решением может быть только горизонтальная разводка по сетям.

Бывает и так, что мы не можем установить причину залива из-за того, что доступ к инженерным сетям перекрыт (закрыт коробом). Тогда перекрывается вода, а собственнику предлагается ликвидировать короб.

Доступ к коммуникациям должен быть открытым для обслуживания. В противном случае отвечать за это должен собственник — нарушитель правил. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Кроме того, исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг (п. 153 Правил от 06.05.2011 № 354).

Также, если грубая неосторожность самого потерпевшего содействовала возникновению или увеличению вреда, в зависимости от степени вины потерпевшего и причинителя вреда размер возмещения должен быть уменьшен (п. 2 ст. 1083 ГК РФ).

Нужно отметить, что дела по возмещению гражданского вреда обычно всегда проигрышные для управляющих организаций. Даже если вина управляющей организации неочевидна, иск от пострадавших лиц, скорее всего, будет заявлен солидарно и к виновнику, и к управляющей организации. И уже управляющей организации нужно будет доказывать в гражданском процессе, что она не является виновницей случившегося и надлежащим образом исполнила свои обязанности.

Главная стратегия при возмещении вреда — договариваться и решать вопрос в досудебном порядке, потому что в судебном порядке выйдет дороже (с выплатой взыскиваемой суммы, 50 % штрафа и несением судебных расходов).

Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем, на данные правоотношения распространяется Закон «О защите прав потребителей» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.07.2017 № 74-КГ17-10).

Обратите внимание, что если вред был причинен не собственнику помещения многоквартирного дома, то причинение такого вреда имуществу не находится в причинной связи с договорными отношениями с управляющей организацией. Право пострадавшего требовать возмещения причиненного ущерба носит внедоговорный характер, а потому положения о защите прав потребителей не подлежат применению при разрешении такого спора (Обзор практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 17.10.2018).

Законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с ТСЖ и ЖСК, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) «Закон о защите прав потребителей» распространяется (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). Таким образом, если пострадавшее лицо является членом ТСЖ и ЖСК (о чем имеется письменное заявление), то оно имеет право требовать в суде только возмещения реального вреда, без уплаты 50 % штрафа (за нарушение потребительского законодательства) и морального вреда.

Суды исходят из того, что эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения (п. 9 ст. 55.24 ГрК РФ).

Кроме того, управляющие организации при обслуживании общего имущества, находящегося внутри жилых помещений, сталкиваются с серьезным противодействием собственников, которые затрудняют допуск к инженерным сетям, препятствуют проведению капитального ремонта. Законодательные нормы по отношению к собственникам в этой части довольно мягкие, а для управляющих организаций процедура доступа затруднительна.

Риски административной ответственности

Административная ответственность — это санкционная мера, назначаемая государственными и муниципальным органами за совершение административного правонарушения.

Административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое установлена административная ответственность (п. 1 ст. 2.1 КоАП РФ).