Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Обслуживание пожарной сигнализации и соблюдение правил пожарной безопасности

Электрические установки системы дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов отнесены законом в состав внутридомовой системы электроснабжении (п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491), т. е. являются общим имуществом собственников.

В п. 27 Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 приводится довольно общая формулировка о том, что работы по обеспечению требований пожарной безопасности включают осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

Кроме того, необходимо осуществлять техническое обслуживание и контроль состояния и замены вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации (п. 20).

Пожарные нормы многочисленны, а потому выполнить их весьма непросто. Примером такого жесткого регулирования, например, является то, что горизонтальное расстояние от датчиков пожарной сигнализации до электросветильников должно быть не менее 0,5 м (это требование следует из п. 13.3.6 № СП 5.13130.2009), а часто об этом требовании забывают даже строители в новых домах.

Проведение проверок управляющих организаций и ТСЖ органами Госпожнадзора, скорее редкость. Так, в плане проверок пожарного надзора 2019 по г. Москве из более чем 10 тыс. организаций значится проверка менее пяти ТСЖ. В плане проверок пожарного надзора по Пензенской области из более чем 500 организаций нет ни одной управляющей организации или ТСЖ. Таким образом, если пожарники к вам и придут, то, скорее всего, это будет внеплановая проверка, т. е. по жалобе.

Чтобы избежать лишних проблем, будет полезным провести общий пожарный аудит, заказав его специализированной организации. Она проведет выездную проверку и составит перечень наиболее существенных нарушений, устранение которых необходимо для целей безопасности жителей и минимизации риска ответственности.

Большой объем конкретных требований содержится в Правилах от 25.04.2012 № 390. Документ является обязательным к исполнению всеми юридическими лицами, действующими на территории России.

В числе основных мер и правил пожарной безопасности в многоквартирном доме необходимо:

1. Обеспечить исправное состояние систем и установок противопожарной защиты (т. е. пожарной сигнализации) (п. 61 Правил от 25.04.2012 № 390).

Проведение проверки ее работоспособности осуществляется в соответствии с инструкцией к техническим средствам завода-изготовителя, национальными и (или) международными стандартами и оформлением акта проверки. При монтаже, ремонте и обслуживании средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений должны соблюдаться проектные решения, требования нормативных документов по пожарной безопасности и (или) специальных технических условий. В многоквартирном доме должна храниться исполнительная документация на установки и системы противопожарной защиты.

Много дискуссий ведется вокруг того, нужно ли ставить пожарную сигнализацию, если ее не было изначально в многоквартирном доме (либо не построил застройщик, либо дом строился еще тогда, когда эти системы не устанавливались в многоквартирных домах).

В силу п. 1, 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ, а также пп. «е» п. 11 Правил от 13.08.2006 № 491 содержание общего имущества включает в себя меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. Судебная практика показывает, что управляющая организация обязана установить эти системы, даже если они не были установлены изначально.

Обратите также внимание, что В соответствии с пп. 4 ст. 4 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ в отношении многоквартирных домов, которые были введены в эксплуатацию (либо проектная документация на которые была направлена на экспертизу) до вступления в силу данного закона, применяются ранее действовавшие требования. То есть ставить пожарную сигнализацию в доме 1960 года постройки необязательно.

Одновременно в соответствии со Сводом правил МЧС России от 25.03.2009 № СП 5.13130.2009 такие системы устанавливаются в жилых зданиях высотой более 28 м2 (независимо от площади). Таким образом, обязательность установки противопожарной защиты должна следовать из закона. Кроме того, поскольку данные объекты включены в состав внутридомовой системы электроснабжения, то в силу п. 1 ст. 166 ЖК РФ их можно установить за счет средств фонда капитального ремонта.

Обслуживание систем может осуществлять организация или индивидуальный предприниматель на основании лицензии, которые по результатам проверки составляют акты исправности пожарной сигнализации (проверки системы противопожарной защиты).