Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Из Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп, ненадлежащие сбор, накопление, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение которых может повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям и окружающей среде, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 № 681 (далее — Правила от 03.09.2010 № 681), следуют такие выводы:

1. Управляющие организации с использованием специальной тары осуществляют накопление отработанных ртутьсодержащих ламп. Накопление отработанных ртутьсодержащих ламп производится отдельно от других видов отходов.

2. Не допускается самостоятельное обезвреживание, использование, транспортирование и размещение отработанных ртутьсодержащих ламп управляющими организациями, а также их накопление в местах, являющихся общим имуществом (за исключением размещения в местах первичного сбора и размещения и транспортирования до них).

3. Сбор отработанных ртутьсодержащих ламп у управляющих организаций осуществляют специализированные организации, с которыми должен быть заключен договор.

4. Управляющие организации обязаны разработать инструкцию по организации сбора, накопления, использования, обезвреживания, транспортирования и размещения отработанных ртутьсодержащих ламп применительно к каждому многоквартирному дому.

5. Управляющие организации обязаны назначить распорядительным актом ответственных лиц за обращение с указанными отходами (которых будут штрафовать по ст. 8.2 КоАП РФ в случае возможного нарушения установленных правил).

Нужно сказать, что выстроенная государством модель накопления отходов I–IV классов опасности не выглядит работающей. Жители не сдают лампы в управляющую организацию (которая, если честно, не особо и желает осуществлять их сбор, т. к. ей это лишняя морока), а просто выбрасывают их в общий мусор. Поэтому обязанности управляющей организации в этой части реализованы предельно формально (заключаем договор со специализированной организацией, утверждаем инструкцию и назначаем ответственное лицо), без явного результата, который не интересует ни прокуратуру, ни Росприроднадзор.

Изменить эту ситуацию можно только экономическим стимулированием: люди перестанут выбрасывать ртутьсодержащие лампы в места сбора твердых коммунальных отходов только в том случае, если им начнут платить хотя бы по 10 руб. за сдаваемую лампу. Во всех остальных случаях данная норма закона на практике не работает вообще (и работать не будет), однако формальные требования соблюсти необходимо (заключить договор, разработать инструкцию и назначить ответственного).

Домофонное оборудование

Называемый на бытовом уровне домофон в законе определяется как автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома, которые относятся в состав внутридомовой системы электроснабжении (п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491), т. е. являются общим имуществом собственников.

Практикой выработано два способа содержания домофонного оборудования:

1. Путем заключения договоров между собственниками и обслуживающей домофоны организацией (минуя управляющую организацию).

2. Путем заключения договоров между обслуживающей домофоны организацией и управляющей организацией.

Значительная часть домофонов в многоквартирных дома домах была установлена до 2006 года, т. е., до специальных правил, которые определили, что данные системы относятся к общему имуществу. Во многих городах сложилась практика, при которой жители домов самостоятельно заключают договоры с обслуживающими домофоны организациями и платят деньги напрямую туда, минуя управляющую организацию. В дальнейшем эти организации стали выходить на застройщиков, предлагая одновременно со строительством дома оборудование входов в подъезды домофонами.

Домофонные трубки, расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу (т. к. они обслуживают только одно определенное помещение) и не обслуживаются управляющими организациями.

При этом входные двери с доводчиками и запирающими устройствами относятся к общему имуществу, а ответственность за их содержание несет управляющая организация. На практике обслуживающие домофоны организации довольно часто включают в свой тариф по договорам, заключенным с собственниками, замену доводчиков, отладку домофонного блока и даже покраску дверей (то есть, работы на общем имуществе).

На мой взгляд, правильно заключить договор между домофонной и управляющей организацией. Обслуживание домофонных трубок не требует постоянного ремонта и замены, и на эти проблемы можно реагировать точечно. А вот содержание входных дверей в подъезды, их покраска, замена доводчика — это исключительная компетенция управляющей организации.

При средней стоимости обслуживания домофона 50 руб. за квартиру и 300 помещениях в доме это дополнительные 180 тыс. руб. в год, которые могут оставаться в управляющей организации, а не отдаваться домофонному посреднику.