Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Порядок проверок проведения опрессовки регулируется Правилами оценки готовности к отопительному периоду, утвержденными приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103, которые также устанавливают требования по готовности к отопительному периоду для потребителей тепловой энергии.

Согласно данным правилам оценка готовности проводится специально образованными комиссиями. Результаты проверки оформляются актом проверки готовности к отопительному периоду (далее — акт), который составляется не позднее 1 дня с даты завершения проверки.

Паспорт готовности к отопительному периоду составляется и выдается уполномоченным органом, образовавшим комиссию, по каждому объекту проверки в течение 15 дней с даты подписания акта проверки готовности к отопительному периоду. Сроки выдачи паспортов готовности к отопительному периоду определяются руководителем (заместителем руководителя) уполномоченного органа в зависимости от особенностей климатических условий, но не позднее 15 сентября — для потребителей тепловой энергии, не позднее 1 ноября — для теплоснабжающих и теплосетевых организаций, не позднее 15 ноября — для муниципальных образований.

Организация, не получившая по объектам проверки пас-порт готовности в установленные даты, обязана продолжить подготовку к отопительному периоду и устранение замечаний для выполнения требований по готовности. После уведомления комиссии об устранении замечаний осуществляется повторная проверка. При положительном заключении комиссии оформляется повторный акт с выводом о готовности к отопительному периоду, но без выдачи паспорта в текущий отопительный период (п. 5–12 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103).

Закон прямо говорит, что паспорт готовности к отопительному периоду составляется и выдается комиссией муниципального образования. В реальности управляющие организации зачастую вынуждены готовить этот паспорт самостоятельно по каждому дому и обращаться к каждому члену комиссии для подписи. У нас был прецедент, когда мы обжаловали в прокуратуре такой порядок. И прокуратура встала на сторону ТСЖ, потребовав от местного управления ЖКХ выдать такой паспорт без предварительных условий и лишней беготни. Но этот случай лишь исключение из правил выдачи (штамповка без реальной проверки) паспортов готовности к отопительному периоду.

Их часто проверяют районные прокуратуры, поэтому нам приходится тратить время на оформление этих бессмысленных по своей сути документов.

Обслуживание вентиляции

Вентиляция является проблемной точкой практически в каждом многоквартирном доме, суть которой — в отсутствии тяги. Причин тому может быть много: неверный проект (или отступления от проекта), брак застройщика, общий износ и разрушение вентканалов. Кроме того, вентиляционные каналы нельзя перестроить, т. к. они закладываются застройщиком на этапе строительства самого дома. Из всех инструментов по обслуживанию вентиляции у нас есть только визуальный осмотр и пробивка гирей вентканалов (которые могут быть забиты). Из других способов решения проблем с вентиляцией можно рассмотреть установку дефлекторов на оголовках вентканалов, расположенных на крыше дома. Однако дефлекторы делаются под заказ, стоят очень дорого и не дают полной гарантии, что вентиляция будет работать нормально.

В том случае если тяга идет в сторону жилого помещения, а не из него, в решении проблемы может помочь обратный клапан, который будет перекрывать такую розу ветров. Другой способ — установка приточных клапанов на вентиляцию (под окном со сверлением отверстия в стене дома).

В Минимальном перечне от 03.04.2013 № 290 состав работ по обслуживанию вентиляции не является особо конкретным и сводится к общей формулировке «контроль состояния» (п. 15). Поэтому многие управляющие организации осуществляют исключительно такой формальный контроль, а более тщательный анализ проводят только при наличии жалоб.

Для более полного определения состава работ по вентиляции можно также руководствоваться Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 (далее — Правила от 14.05.2013 № 410).

Согласно им надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается путем проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, при необходимости их очистки и (или) ремонта лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме, либо путем заключения договора об их проверке, а также при необходимости об очисткой и (или) о ремонтом с организацией, осуществляющей указанные работы. В настоящее время лицензии для проведения таких работ не требуется и их можно производить силами собственных обученных сотрудников.

Проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится: