Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Важный вопрос: можно ли размещать рекламу в лифтах? Прямого запрета на это в законе нет. Однако запрет на размещение постороннего оборудования в кабине лифта может содержаться в техническом паспорте на лифт. А если это так, то размещение в кабине лифта рекламного объявления будет квалифицировано Ростехнадзором как нарушение установленных паспортом и (или) руководством по эксплуатации объекта требований в отношении электрических, механических и гидравлических устройств безопасности (п. 7 приложения 1 к Правилам от 24.06.2017 № 743). Штрафы у Ростехнадзора начинаются от 100 тыс. руб. (ст. 14.43 КоАП), поэтому я бы не стал брать на себя такие риски и размещать рекламу в лифтах.

Что касается размещения в кабине лифта камер видеонаблюдения и зеркал, то это можно делать, если это допускается производителем лифта (направить запрос об этом изготовителю лифта будет нелишним). Зеркала обязательно должны быть в жестких металлических рамках (а не просто посажены на клей).

Иногда при взимании платы за лифты возникают претензии от жителей первых этажей, которые считают, что они не обязаны оплачивать содержание лифтов, поскольку ими не пользуются. Поскольку лифты являются общим имуществом, которое в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам одновременно, жильцы первых этажей обязаны оплачивать расходы по содержанию лифтов наравне с остальными собственниками. Такая позиция также приведена в Решении Верховного Суда РФ от 26.05.2005 № ГКПИ05-588.

Кроме того, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» суд указал, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Можно ли управлять лифтами без документации на лифты? Отсутствие у управляющей организации паспорта, руководства (инструкции) по эксплуатации, а также декларации соответствия лифта относится к Перечню нарушений Правил от 24.06.2017 № 743.

Если управляющая компания не «сдает» дом (который официально от нее ушел), то, руководствуясь принципом самозащиты нарушенных гражданских прав и ст. 14 ГК РФ, не остается ничего другого, как срезать замки у лифтовых помещений и ставить свои. Мои коллеги из ТСЖ рассказывали, что с одной управляющей компанией они «играли в эти игры» по смене замков 4 раза (утром замок меняют одни, вечером — другие). Понятно, что в этой ситуации, взяв лифты в управление, нужно максимально быстро восстановить на них документацию. Эта проблема решается через производителя лифтов. Необходимо письменно обратиться к нему, и он за дополнительную плату (от 5 до 25 тыс. руб. в ценах 2019 года) восстановит вам необходимую документацию на лифт.

Одним словом, при управлении лифтами нюансов много, но в своих действиях необходимо максимально сверяться с Правилами от 24.06.2017 № 743, которые подробно поясняют, как поступать в разных ситуациях.

Организация аварийно-диспетчерской службы

Вне зависимости от способа управления многоквартирным домом в нем должна быть организована работа аварийно-диспетчерской службы (АДС).

Есть два способа организации АДС:

1. Собственная АДС. Целесообразно ее делать, если дом имеет большую площадь (от 20 000 м2). В этом случае на едином номере АДС круглосуточно принимаются заявки по проблемам жителей сотрудниками, которые находятся в трудовых отношениях с управляющей многоквартирным домом организацией. При формировании собственной АДС имеет смысл разработать и принять локальный нормативный акт — Положение об АДС, которое должно быть построено на базе Правил от 15.05.2013 № 416.

2. Внешняя АДС. Если управляемый вами дом является небольшим по площади, то целесообразно вместо организации собственной АДС заключить договор с внешней организацией по техобслуживанию.

В этом случае управляющая организация обязана передать организации, осуществляющей функцию АДС, комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания (п. 13 Правил от 15.05.2013 № 416).

Наличие в доме (пусть даже небольшом по площади) сантехника или электрика не снимает с управляющей организации обязанности по организации АДС. Отсутствие АДС является грубым нарушением лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 8.10.2014 № 1110).

При непосредственном управлении многоквартирным домом положение об АДС должно в обязательном порядке включаться в договоры по содержанию и ремонту общего имущества, а также в договоры с ресурсоснабжающими организациями, если они выступают в качестве исполнителя коммунальной услуги. Это определено в п. 9 Правил от 15.05.2013 № 416.