Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

1. Коллективное и оперативное решение проблем. Согласно закону Мерфи из всех возможных неприятностей произойдет именно та, ущерб от которой больше. Поэтому собственный сантехник Василий Иванович заболеет или загуляет именно в тот момент, когда у вас 31-го декабря ночью прорвет трубу. В этом случае на устранение тех или иных проблем обслуживающая организация пригонит целую бригаду, которая справится с поставленной задачей быстрее, чем отдельно взятые сотрудники штата.

2. Делегирование ответственности. При составлении договора возмездного оказания услуг с обслуживающей организацией целесообразно прежде всего перечислить в нем все обязанности дословно из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290. Такой подход снимет любые спорные моменты во взаимоотношениях сторон при распределении прав и обязанностей. Кроме того, вы включаете в состав работ то, что вы должны делать в силу закона как управляющая многоквартирным домом организация.

С другой стороны, рекомендуется записывать реальную ответственность для подрядчика в виде формулировки типа: «4.5». В случае административного взыскания со стороны надзорных инстанций, предметом которого стало нарушение выполнения работ по техническому содержанию многоквартирного дома, ответственность Исполнителя должна покрывать (быть сопоставимой) сумму (быть сопоставимой с суммой) административного взыскания со стороны надзорных инстанций (в случае вины Исполнителя)». Это снимет с вас риск административной ответственности по причине халтуры внешней обслуживающей организации.

Если управляющая компания крупная, то обслуживающая организация ей не требуется. Работу она выполняет своими силами. В последние годы реализуются модели многочисленных «дочерних» с управляющей компанией организаций. Например, руководитель управляющей организации учреждает:

— компанию по обслуживанию лифтов (либо обучает собственных сотрудников, которые выполняют эту работу);

— компанию по поверке индивидуальных приборов учета без снятия показаний;

— компанию по обслуживанию вентиляционных систем дома.

Такая многочисленная цепочка связанных организаций позволяет снижать издержки, обеспечивать работой своих сотрудников и получать дополнительную прибыль. Слабые стороны у этой схемы есть. Например, создание собственной специализированной организации по лифтам может привести к конфликту интересов и ненадлежащему обслуживанию.

Сам же выбор конкретной модели по обслуживанию зависит от площади управляемого жилого фонда и возможностей управляющей организации.

Лифтовое хозяйство и его обслуживание

Лифты выступают как одна из наиболее важных частей многоквартирного дома, которая требует обслуживания специализированной организацией с обученным техническим персоналом.

Лифты являются опасными объектами (ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте»), которые требуют особого внимания и отношения.

При обслуживании лифтов мы в первую очередь исходим из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 В соответствии с п. 22 которого содержание лифтового хозяйства предполагает:

— организацию системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

— проведение осмотров, технического обслуживания и ремонта лифта (лифтов);

— проведение аварийного обслуживания лифта (лифтов);

— проведение технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Помимо довольно «размытого» Минимального перечня, есть специальные нормы, а именно Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 года № 743 (далее — Правила от 24.06.2017 № 743). Этот нормативный акт был принят относительно недавно и содержит расширенное описание того, как необходимо обслуживать лифты. Вот набор этих требований:

а) соблюдение требований технических регламентов Таможенного союза «Безопасность лифтов» и «О безопасности машин и оборудования», Правил от 24.06.2017 № 743, руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля (при наличии);

б) обеспечение соответствия фактических параметров объекта основным техническим данным и характеристикам объекта и его оборудования, указанным в сопроводительной документации объекта;