Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

При смене владельца объекта новый владелец (т. е. управляющая организация) в течение 10 рабочих дней со дня перехода к нему права владения и пользования объектом (т. е. с даты начала управления многоквартирным домом) обязана направить в Ростехнадзор соответствующее уведомление. Отсутствие такого уведомления будет основанием для привлечения виновных лиц по ст. 19.7 КоАП за непредоставление информации (штраф за это небольшой (до 5000 руб.), но все равно неприятно).

2. Провести техническое освидетельствование лифтов (дефектоскопию). Такая процедура проводится раз в год и является обязательной. Сведения о проведении технического освидетельствования и обследования объекта указываются в паспорте объекта представителем лица, выполнившего техническое освидетельствование или обследование объекта. Если в акте технического освидетельствования лифтов указаны замечания, то обязанность проконтролировать выполнение данных замечаний закон возлагает на владельца объекта.

3. Застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда в результате аварии на объекте. Лимит страховой суммы в 10 млн руб. установлен пп. «ж» ст. 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте». Когда такая практика только начиналась, полисы стоили более 6 тыс. руб… Однако в настоящее время средняя цена страховки 8 лифтов в год — около 1500 руб., т. е. страховые риски того, что «лифт упадет» невысокие. Копия страховки должна быть направлена в Ростехнадзор.

4. При обслуживании лифтов ответственные лица назначаются, во-первых, со стороны специализированной организации (эти лица вписываются в паспорта на объекты лифтового хозяйства), во-вторых — со стороны управляющей организации.

Назначение ответственного лица за организацию эксплуатации лифта из числа квалифицированного персонала управляющей домом организации является самым сложным для ТСЖ.

Действующего руководителя (который указан в выписке из ЕГРЮЛ) назначить ответственным нельзя, поскольку данное лицо должно быть обучено в специальных центрах (в ценах 2019 года такое обучение на одного работника стоит от 20 000 руб.). Кроме того, принятие в штат еще одного сотрудника влечет дополнительные издержи для управляющей организации. Обратите внимание, что назначить ответственное лицо можно только из числа тех сотрудников, которые состоят с вами в трудовых отношениях.

Выйти из ситуации с минимальными издержками можно. Лифтовая организация предоставляет нам своего сотрудника, с которым мы заключаем официальный трудовой договор на минимальную сумму (скажет, 1 тыс. руб. в месяц). Поскольку принятый сотрудник находится со своим работодателем в трудовых отношениях, то отдельным распорядительным актом мы назначаем его ответственным за лифтовое хозяйство.

5. Заключение договора с обслуживающей лифты организацией — процедура кропотливая и ответственная. Тот факт, что вы назначаете ответственное лицо из числа сотрудников специализированной организации, не снимает с владельца лифтов возмещения гражданской ответственности за причиненный вред (ст. 1064 ГК РФ), а также потенциальные штрафы, которые вы можете получить от Ростехнадзора. За любые нарушения из перечня, указанного в приложении 1 к Правилам от 24.06.2017 № 743, Ростехнадзор будет штрафовать именно вас как владельцев лифтов.

Чтобы этого избежать, можно включить в договор со специализированной организацией такую формулировку: «6.7. Исполнитель самостоятельно несет ответственность за качество выполняемых работ и причинение при их выполнении убытков жизни, здоровью и имуществу третьих лиц. При причинении вреда Исполнитель обязан возместить причиненный вред за свой счет и своими силами урегулировать возникший спор. Если это невозможно, Исполнитель возмещает Заказчику причиненные убытки, а также судебные расходы в 5-дневный срок с момента выставления счета».

В этом случае вы сможете компенсировать свой ущерб.

Общие принципы выбора обслуживающей лифты организации остаются неизменными:

— наличие материально-технической базы, которая позволит эффективно обслуживать ваши лифты;

— наличие опорного пункта аварийно-диспетчерской службы (чтобы соблюсти правило прибывать на аварийный вызов не позднее чем за 30 минут с момента его поступления);

— ценовая политика и дополнительные привилегии (некоторые обслуживающие лифты организации в целях формирования клиентской лояльности практикуют бесплатную установку камер, компенсацию расходов на уборку в лифтах и т. п.).