Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

1. Правильное определение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с ресурсоснабжающими организациями. Если изначально граница с ресурсоснабжающей организацией определена неверно (например, на баланс дома взяты километры внешних сетей), то рано или поздно вас ожидает коллапс, который вы будете ликвидировать либо своими деньгами, либо деньгами жителей.

2. Решение вопроса с транзитными сетями, если они есть. Особенностью советской застройки был принцип «Все вокруг колхозное, все вокруг мое». А потому через ваш дом могут проходить транзитные сети третьих лиц. В том случае если они порвутся, а граница по транзитным сетям не определена, риск устранения этих аварий ляжет на вас. У меня в управлении есть дом 2011 года постройки, через который проходит транзитная сеть теплоснабжения. Таким образом, практика сквозного строительства продолжает использоваться застройщиками в целях экономии.

3. Контроль за качеством поставляемого в дом коммунального ресурса. Если в дом поставляется горячая вода ненормативной температуры (например, 50 °C, при норме 60–75 °C), то в точке раздачи (в кране) она будет 40–45 °C. Таким образом, вы не сможете повлиять на ситуацию, если в договоре с ресурсоснабжающей организацией у вас не зафиксирована возможность форс-мажора по поставке ненадлежащего коммунального ресурса в многоквартирный дом.

4. На все инженерные коммуникации должна быть техническая документация. Это важно не только потому, что вы должны понимать, куда ведет та или иная труба (и зачем она туда ведет). Без определенной документации, например, на узлы учета холодного водоснабжения вы не сможете их ввести в эксплуатацию. Особо сложная ситуация возникает при обслуживании узла учета тепловой энергии. Проект узла учета, устанавливаемого у потребителя тепловой энергии, подлежит согласованию с теплоснабжающей организацией, выдавшей технические условия на установку приборов учета (п. 49 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя от 18.11.2013 № 1034). Без согласованного проекта прибор учета не может быть введен в эксплуатацию.

5. Необходимо четко понимать, из чего следует та или иная обязанность для управляющей организации при обслуживании инженерных коммуникаций и общего имущества в целом. Например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила от 27.09.2003 № 170), которые управляющие организации не любят, а работники жилищной инспекции активно используют, могут применяться только В случае если:

— они не противоречат законодательству;

— на них есть ссылка в договоре управления многоквартирным домом (см. письмо Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14).

В соответствии с п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов, установленных Правительством РФ, в частности Правил от 13.08.2006 № 491 и Минимального перечня от 03.04.2013 № 290.

Перечень национальных стандартов и сводов правил был утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521, и в нем нет отсылки к Правилам от 27.09.2003 № 170.

Таким образом, если стандарт Правил от 27.09.2003 № 170 не является обязательным, то любые предписания, выданные на его основе, можно оспорить в суде.

6. Назначение лиц, ответственных за эксплуатацию тех или иных инженерных сетей, необходимо для делегирования ответственности и контроля. Так, п. 2.1.2 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок от 24.03.2003 № 115 предписывает, что в управляющей многоквартирным домом организации должны быть назначены распорядительным документом ответственный за исправное состояние и безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок и его заместитель.

Такие лица должны быть специально обучены. Если они не назначены, то ответственность будет нести руководитель организации (вне зависимости от того, обучен ли он работе на тепловых установках или нет).

Аналогичная практика установлена законом и по иным конструктивным элементам многоквартирного дома. Делегирование ответственности приводит в порядок управленческие процессы и заставляет персонал под угрозой ответственности и назначения штрафов надзорными органами полноценно выполнять свои служебные обязанности.

7. При обслуживании инженерных коммуникаций обязательным является проведение испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах. Отсутствие данных работ относится к грубым нарушениям лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110).