Вещное право

В результате собственник (или иной титульный владелец) земельного участка становится и собственником возведенного на нем строения (разумеется, компенсировав застройщику необходимые расходы на строительство), что содействует возрождению принципа superficies solo cedit.

Вместе с тем в практике применения этого института обнаружились различные злоупотребления должностных лиц, выступающих от имени публичных земельных собственников, в том числе связанные с необоснованным отказом или задержкой в выдаче разрешений на строительство, а также случаи длительной фактической эксплуатации самовольно возведенных объектов, в частности многоквартирных жилых домов, снос которых мог бы повлечь ущемление интересов граждан и членов их семей, не участвовавших в их строительстве. Поэтому судебная практика исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо принимало меры к получению такого разрешения и (или) других необходимых документов, а постройка не нарушает права и интересы иных лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Более того, даже отдельные нарушения градостроительных и иных норм и правил, допущенные при предоставлении земельного участка и при возведении постройки, в соответствии со сложившейся судебной практикой сами по себе также не становятся основанием для сноса строения, если они не являются существенными в смысле ст. 222 ГК РФ и не относятся к числу неустранимых[249]. Основанием возникновения права собственности в такой ситуации становится решение суда (п. 31 названного Постановления), являющееся и основанием для регистрации этого права в государственном реестре.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ ст. 222 ГК РФ получила новую редакцию, в частности была дополнена п. 4, допустившим снос самовольной постройки во внесудебном порядке – по решению органов местного самоуправления в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, в том числе если земельный участок расположен на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. Следует иметь в виду, что в таком порядке допускается лишь снос самовольной постройки, но не признание на нее при указанных выше условиях права собственности за собственником земельного участка.

На основании этого правила по решениям органов местной власти некоторых городов (в том числе Москвы) был осуществлен снос отдельных торговых и иных построек коммерческого назначения, в том числе ранее оформленных в качестве объектов права собственности (т. е. формально не подпадавших под категорию самовольных построек). Однако владельцы таких построек обычно не имели необходимого титула на земельный участок, допускавшего его застройку указанными объектами недвижимости. Ведь договор аренды земельного участка (тем более краткосрочный) предполагает по окончании срока его действия возврат арендованной вещи ее собственнику, т. е. в данном случае возвращение земельного участка. Этому никак не может воспрепятствовать государственная регистрация права собственности на возведенное на нем строение, ибо никаких вещных прав на землю собственник такого строения автоматически не приобретает (если не считать предусмотренного п. 1 ст. 271 ГК РФ «резервного» «права пользования» земельным участком, вещная природа которого по меньшей мере небесспорна)[250].

В аналогичной по существу ситуации находятся и собственники малоэтажных многоквартирных жилых домов, незаконно возведенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и предоставленных им под дачное или иное индивидуальное жилищное строительство (и (или) собственники жилых квартир в таких домах). Во всех этих и подобных им случаях отсутствие у «застройщика» (пользователя земли) права собственности на земельный участок (или возможности его приобретения по окончании строительства) при наличии лишь права аренды земли, строго целевой и срочный характер которой нередко не соблюдается, превращает возведенные здания и строения в заведомо самовольные постройки.