Вещное право

Следует поэтому согласиться с уточненной формулировкой определения самовольной постройки, содержащейся в новой редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ. В ней очевидный упор сделан на отсутствие у застройщика права на использование временно предоставленного ему земельного участка для строительства на нем соответствующего объекта, а не только на отсутствие у него разрешительной документации или формальное нарушение ее требований. Такой подход неизбежно вытекает из различий двух объектов недвижимости – земельного участка и находящегося (возведенного) на нем строения, поскольку последнее не может существовать в отрыве от первого. Он также свидетельствует о недостатках объявления аренды вещным правом и о необходимости последовательного возрождения принципа superficies solo cedit. Выход из этой ситуации очевиден и давно известен – застройщик должен иметь возможность приобрести ограниченное вещное право (например, право застройки, но не право собственности) на строение, возведенное им на чужом земельном участке (разумеется, при наличии всех необходимых для этого разрешений и иных условий).

2. Приобретение права собственности по давности владения

Приобретение права собственности по давности владения вещью было известно еще римскому праву. В нем отразилось «стремление к устранению той неясности и неопределенности, которые имеют место тогда, когда владелец вещи не имеет бесспорного права на данную вещь при наличии оснований для закрепления за ним такого права», либо «необходимо вместе с тем положить предел спорам и сутяжничеству по поводу вещи, издавна находящейся во владении данного лица, физического или юридического. Такое устранение неопределенности необходимо как в интересах владельца, так и в интересах третьих лиц»; более того, как справедливо отмечал Б.Б. Черепахин, оно «пойдет во многих случаях на пользу самому собственнику, если для него представляется невозможным или крайне затруднительным доказать свое право собственности на данную вещь»[251].

С помощью приобретательной давности пока разрешается проблема правового режима вещей, в отношении которых собственнику отказано в их истребовании у владельца по мотивам истечения исковой давности или добросовестности приобретателя, а также бесхозяйных вещей, в отношении которых осуществляется фактическое владение. Таким образом, приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужой или бесхозяйной вещью, будучи тем самым первоначальным способом приобретения права собственности. Из этого исходит и современная судебная практика (абз. 1 п. 16 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22), хотя, строго говоря, этот институт, по справедливому замечанию Б.Б. Черепахина, может использоваться и при невозможности или затруднительности доказательства титула на собственную вещь.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ необходимо владеть ею:

1) в течение предусмотренных законом сроков;

2) добросовестно;

3) открыто;

4) непрерывно;

5) как своей собственной.

Право собственности на недвижимую вещь и при наличии всех перечисленных условий возникает только с момента его государственной регистрации.

Указанные условия получили необходимое истолкование в судебной практике (п. 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). В частности, под добросовестностью в этом смысле следует понимать «субъективную добросовестность», т. е. извинительное незнание об отсутствии права собственности (титула) на вещь у ее отчуждателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ), а не «объективную добросовестность» как отсутствие злого умысла (п. 3 ст. 1, п. 1 и 5 ст. 10 ГК РФ); владение вещью как своей собственной означает «владение не по договору», т. е. нераспространение действия приобретательной давности на случаи владения чужой вещью на основании договора аренды, хранения и т. п.

Законом особо решен вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении вещи, истребование которой у фактического владельца стало невозможным из-за пропуска исковой давности ее титульным (законным) владельцем. В отношении такого «задавненного имущества» течение приобретательной давности согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента вещь может быть принудительно истребована ее законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.