Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Это не так. Как говорят сами банкиры, если платить по кредиту осталось лишь год или два, то перекредитование не имеет смысла. Рефинансирование выгодно тогда, когда разница в цене между старым и новым кредитами составляет не менее 1,5–2 %, а платить по ссуде осталось пять и более лет. В этом случае возникает совсем иная картина…

Один пример. Некий москвич некогда взял ссуду в $100 тысяч под 12,5 % сроком на 15 лет. Минуло два года, и он обратился в другой банк с желанием перекредитоваться. Новый кредит был получен под 9 %, ежемесячные платежи стали на $168 меньше, соответственно за предстоящие 13 лет эти деньги составят весьма круглую сумму – около $30 тысяч. Совсем другая математика.

И ожидание удешевления ипотеки в результате становится не столь актуально: если цена кредитов будет снижаться, то и те, кто уже оформил ипотеку, получат возможность сменить свой кредит на более выгодный.

Правила выбора

Ошибки в выборе ипотечной программы могут весьма ощутимо сказаться на вашей жизни. В одном случае окажется, что вы теряете значительную сумму на дополнительных сборах и комиссиях, в другом окажется, что ежемесячная нагрузка по платежам для вас чрезмерно высока.

Попробуем определить несколько основных критериев, которыми вы можете руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу.

1. Посмотрите, какой банк готов кредитовать заемщиков вашего возраста, какие требования предъявляются к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способу их подтверждения.

2. В зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.) узнайте, в каком банке предложения наиболее оптимальны. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке.

3. Решите, в какой валюте вы хотите взять кредит. В некоторых банках более выгодны рублевые программы, в других – долларовые.

4. Определите, на какой срок вы хотите взять ипотечный кредит. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20–30 лет, другие оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5–20 лет.

5. Выбрав ипотечную программу, не забудьте внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детально прописаны все условия.

Ипотечная арифметика. Во сколько обходится кредит на покупку жилья?

Прежде чем решиться на «жизнь взаймы», вы должны четко представлять себе, из чего состоят потенциальные расходы на погашение и обслуживание ипотечного кредита.

Кредитные расчеты

На сайтах многих банков указан примерный перечень расходов, связанных с приобретением квартиры в кредит. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана – это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Работники банков не устают удивляться наивности клиентов, которые приходят оформлять сделку по приобретению жилья вообще без денег. Поэтому, наученные горьким опытом, они заранее, под роспись выдают будущему заемщику список возможных затрат, которые включают не только процентные ставки кредита, но и сопутствующие расходы.

Первое, на что понадобятся деньги, – это оценка квартиры, которую вы предполагаете купить. Не выяснив цены нужного вам жилья, банк не будет знать, какую сумму вам выдать. В Москве услуги оценщика обойдутся в $100–200, в других российских городах – $50–150. Оценить коттедж или иной загородный дом выйдет дороже – около $500. Причем сэкономить, выбрав из числа оценщиков того, кто берет поменьше, не получится. Дело в том, что банки пользуются услугами ограниченного круга аккредитованных оценочных компаний – оценка дело тонкое, и тут легко стать жертвой мошеннического сговора между оценщиком и клиентом. На рынке хватает нечистоплотных компаний, готовых завысить стоимость квартиры за определенную мзду.

Может получиться так, что банк вашу квартиру забракует, тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.

Приличная сумма уйдет на комиссию за выдачу кредита, открытие ссудного счета или как там еще банку вздумается именовать этот платеж. Такой сбор практикуют почти везде, но тарифы могут различаться на порядок. И не факт, что, рассмотрев вашу заявку за ваши деньги, банк примет положительное решение.

Часть банков сохраняет комиссии, которые взимаются на протяжении всего срока договора, – за обслуживание кредита или ведение ссудного счета – ежемесячно или ежегодно. Они могут вылиться в немалую прибавку к процентной ставке.

Дополнительные расходы возникают, если кредит берется в иностранной валюте, а доходы вы получаете в рублях, вам ежемесячно придется тратиться на конвертацию валюты.