Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Да, учтите также, что в ипотечном кредите на покупку новостройки есть и дополнительные юридические тонкости. Приобретая по ипотеке строящуюся квартиру, вы выступаете в роли соинвестора. Со строительной компанией заключается договор долевого участия, а с банком – кредитный договор. Существуют две похожие схемы, которые применяются в зависимости от особенностей ведения дел того или иного застройщика. Одна схема базируется на законе № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года: в соответствии с ней вы выступаете в статусе соинвестора – на основании договора инвестирования объекта недвижимости. Вторая схема реализуется на основе закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года: в этом случае вы заключаете договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Второй вариант юристы считают более надежным, хотя он и потребует больше бюрократических процедур.

Оформление кредита в банке в обоих случаях происходит примерно одинаково: проект договора инвестирования либо договора участия в долевом строительстве передается на рассмотрение банка. Если условия договора соответствуют требованиям, банк заключает с вами кредитный договор. Затем вы подписываете одобренный договор инвестирования или участия в строительстве (договор участия в долевом строительстве передается еще и на государственную регистрацию). Следом подписывается договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность заемщику. И, как в стандартной ипотечной сделке, подписывается и оплачивается договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика. После завершения строительства вы переоформляете залог на недвижимость.

Обходные пути

Предположим, вам понравилась строящаяся квартира в доме, который возводит компания, не имеющая совместных ипотечных программ ни с одним банком. Как быть в таком случае? Получить ипотечный кредит в этой ситуации сложнее, но возможно.

Самый легкий способ, как уже говорилось, – заложить в качестве обеспечения какое-то другое жилье, принадлежащее заемщику. Иногда банки согласны оформить в виде залога дорогостоящее имущество, например раритетные предметы искусства, драгоценности. Можете попробовать договориться использовать в качестве обеспечения сделки поручительство юридического или физического лица. Однако надо сказать, что перечисленные варианты, за исключением залога недвижимости, имеют шансы на успех только в том случае, если вы или ваша компания-работодатель являетесь давними и уважаемыми клиентами этого банка. Или если вы пользуетесь программой приват-банкинга.

Скорее стоит рассчитывать на то, что банк одобрит ваш выбор строительной компании и будет готов на первых порах довольствоваться правом требования на строящуюся квартиру. Но в этом случае главная трудность заключается в том, что «чужого» застройщика банк будет рассматривать буквально под микроскопом. Поэтому заемщику надо предусмотреть в своих планах больше времени на процедуры и приготовить для банка пакет документов, аналогичный тому, который рассматривается в ходе процедуры принятия решения об аккредитации строительной компании.

Учтите особенности российского бизнеса: далеко не все застройщики горят желанием посвящать банки во все детали своих проектов. Так что на самом старте убедитесь в том, готова ли компания предоставить вам и банку всю необходимую информацию. И помните, что даже в случае положительного решения банка оформление кредита на квартиру в новостройке «чужой» компании будет тянуться значительно дольше, чем с компанией, аккредитованной банком. Чтобы утрясти все формальности, можно потратить до полугода. Когда квартира станет собственностью заемщика, залог (так же, как уже в описанных схемах) переоформляется непосредственно на объект кредитования.

Так во сколько же обойдется ипотечный кредит на новостройку? С одной стороны, строящаяся квартира продается дешевле готового жилья. С другой, на время строительства процентная ставка по вашему кредиту будет повышенной. Поэтому нужно очень тщательно посчитать, сколько денег уйдет помимо стандартной ставки до того момента, когда квартира перейдет в вашу собственность и проценты по кредиту снизятся. Понятно, чем дольше будет строиться дом, тем меньше удастся выгадать на разнице в цене с квартирой на вторичном рынке. Так что, выбирая строящуюся квартиру, убедитесь, что строительная компания, которая ее возводит, раньше особо не затягивала и не срывала сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Так вы сэкономите и время и деньги.

Жилищная ссуда… не для жилья

У ипотеки есть еще одно, неожиданное на первой взгляд применение. Допустим, вам нужна крупная сумма денег. Под залог квартиры или дома в банке можно получить большой и недорогой кредит и использовать его на другие цели. Эти кредиты принято называть нецелевыми ипотечными кредитами.