Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

С этой программой российские банкиры активно работают. И… ищут возможность создать еще одну специальную ипотечную программу – для пожилых людей.

Казалось бы, парадокс: пенсионеры – слишком рискованный заемщик для банков. Кредиты россиянам старше 50–55 лет выдаются крайне редко и неохотно. Причина понятна: с учетом средней продолжительности жизни в России банки опасаются смерти заемщика и соответственно проблем с дальнейшим погашением кредита. Однако выход – в привлечении третьих лиц. Как правило, пожилые люди приобретают квартиру по ипотеке не для себя, а для детей или внуков. Можно оформить кредит на них, а родителям выступить в качестве созаемщиков. Кроме того, можно калькировать созданные в США и Канаде специальные ипотечные программы с понижающимся аннуитетом. По ним вначале пенсионер платит большую сумму по кредиту за счет пенсионных накоплений, а потом постепенно объем выплат становится ниже. Еще один вариант для подражания – Британия. Британская схема «обратной ипотеки» дает возможность заложить собственность, купленную по ипотеке, еще раз, получить дополнительный кредит и обеспечить пенсионерам безбедное существование до конца жизни. А после смерти заемщика заложенная недвижимость продается банком, который таким образом возмещает все свои затраты.

В поиске «идеальной ипотеки» многие обращают свой взор и в сторону Германии. Там придумана любопытная схема – стройсберкасса. Это своего рода ипотека для тех, у кого сейчас не хватает возможностей взять классический ипотечный кредит. Строй– сберкасса представляет собой комбинацию из кредитной и накопительной схем.

Схема такова. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время вы получаете. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления – 2 года. Процентная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной – 2–3 %. Зато вкладчику начисляется премия от государства: 20 % от внесенной вами на депозит суммы. Когда на вашем счету накопится нужная сумма, из средств самой стройсберкассы вам выдается кредит в том же размере, что и накопления под 5–6 % годовых. В итоге у вас на руках образуется сумма, половину которой составляют ваши собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину – недорогой кредит.

Немецкая модель стройсберкасс понравилась многим, и сегодня применяется в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии и Румынии. В России такой проект тоже был, но сгинул где-то в коридорах Госдумы.

Что нам стоит дом построить? Какую недвижимость покупать в кредит?

Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.

«Первичка» или «вторичка»?

Решение заключается в ответе на вопрос: что лучше – купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ – надежнее, второй – дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах намного ниже стоимости готового жилья.

Самые ходовые ипотечные кредиты – на приобретение жилья на вторичном рынке (то есть уже готового, сданного в эксплуатацию жилья). Это базовый продукт, он присутствует в линейке любого банка, работающего на ипотечном рынке. Банки выдают кредит на покупку готового дома или готовой квартиры при наличии у будущего новосела первоначального взноса в размере 10–30 % от стоимости приобретаемого жилья. Размер процентной ставки зависит от способа подтверждения дохода, валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он выше, тем ставка может быть ниже), иногда – от срока погашения кредита.

Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего залог, обеспечивающий возврат полученных в кредит средств, если вдруг заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать.

Эти характеристики каждый банк трактует по-своему, но есть ряд общих критериев. Банки не дают кредиты на жилье, находящееся в аварийном состоянии, на деревянные, ветхие здания, квартиры, расположенные в домах барачного и гостиничного типов.

Также банк никогда не подпишется на участие в сделке, если квартира выбрана в доме под снос или реконструкцию. Незарегистрированная перепланировка тоже поставит жирный крест на возможности купить квартиру в кредит. Многие банки не хотят кредитовать и покупку «хрущевок». Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.