Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Зачем это нужно? Может оказаться, что вам гораздо выгоднее заложить банку недвижимость, чем оформить потребительский кредит. Сумма кредита под залог недвижимости составит 75–80 % от стоимости залога, в потребкредитовании столько могут не дать. Проценты по нецелевому ипотечному кредиту будут намного ниже. Так что – думайте. Но брать такой кредит можно только в том случае, если вы твердо уверены в своей способности его выплатить.

Аренда или кредит? Что выгоднее – платить банку или арендодателю?

Многие жители российских городов, особенно Москвы и Петербурга, давно решают эту задачку. Но для решения любой задачи нужно знать все ее условия.

Мой приятель Олег Корчагин, преуспевающий российский фотограф, лет пятнадцать назад перебрался в Москву из крупного волжского города. Гонорары по тем временам ему платили весьма высокие, он снял квартиру в престижном московском районе Строгино и прожил там лет десять. Пока в столице не случился бум аренды квартир, и хозяин в очередной раз не поднял квартплату. Всего же за десять лет она выросла с 200 до 1100 долларов.

Последнюю сумму Олег тянуть уже не мог и перебрался в квартиру поменьше, попроще, в Новогиреево – район, который отличается от западной части Москвы примерно как духи «Красная Москва» от Chanel № 5. Между тем хозяин новой квартиры вскоре тоже поднял цену – с 600 до 800 долларов… Олег ломал голову: как быть? Не достигнет ли в будущем плата за аренду уровня, на который он попросту не потянет?

Между тем его коллега Владимир четыре года назад взял ипотечную ссуду. Ежемесячные платежи составляли $1050. Время от времени крупные заказы на съемку позволяли ему гасить часть кредита досрочно. Итог: через семь лет Владимир станет обладателем собственного жилья. Олег, глядя на приятеля, кусает локти, жалея, что в свое время не рискнул.

«Банальная сказка о братьях, один из которых умный, а другой – дурак», – скажете вы. А возможно, главное – не оказаться в положении третьего брата, который «был ни так ни сяк».

Переплачивать не хочется?

«Ни так ни сяк» в нашем случае – это колебания между тем, что выбрать – аренду жилья или ипотеку. Понятно, выбор ответственный. Ипотека может вас отпугнуть непомерными, на неискушенный взгляд, переплатами. Если посчитать, то по кредиту, взятому под 10 % годовых за 10 лет, переплата составит до 60–70 %. А еще и комиссии за выдачу и обслуживание ссудного счета, которые могут составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов; плата за оценку приобретаемой недвижимости; ежемесячные взносы за страховку.

Если же кредит берется не на 10 лет, а на 15 или 20 – набежит еще более существенная переплата: 120–130 % сверх суммы займа.

Переплачивать за жилье так много никому не хочется. Но так ли уж велики потери на процентах, как кажется на первый взгляд? Когда вы приобретаете товар и сразу платите за него двойную цену – это одно. И совсем другое, если расчет растягивается на длительный срок. Попробуйте оценить потери на процентах не в абсолютных цифрах, а в относительных, картина получается отнюдь не мрачная.

Платежи по ипотечному кредиту составляют фиксированные в договоре суммы. И каждый год их удельный вес будет снижаться из-за инфляции. Хотя курс рубля по отношению к доллару и евро стабилизировался, инфляцию никто не отменял. Ежегодно она составляет 8–10 %. Близко к размеру годовой процентной ставки по ипотечному кредиту, верно? Вряд ли кто усомнится, что в ближайшие годы деньги перестанут обесцениваться, будь то рубли или доллары. Пусть уровень инфляции снизится даже до 5–6 %, как в развитых странах, все равно в реальном выражении переплата за жилье не так уж и велика.

Теперь прикинем, как изменятся за десять – двадцать лет цены на жилье. За три «предкризисных» года в Москве они выросли едва ли не вдвое. Такие скачки, конечно, не каждый год происходят, но за пару десятилетий хотя бы несколько скачков случится. Те, кто приобретал квартиру в 2005–2006 годах, взяв ипотечный кредит, могут заметить, что сделки получились выгодными. Рост стоимости квартиры с лихвой перекрыл потери даже от завышенных процентов, существовавших в ту пору.

Вернемся к размеру процентной ставки по кредиту, из которой и складываются пугающие объемы переплат по ипотеке. Ипотечные ставки постепенно снижаются. И тут можно «перекредитоваться» на более выгодных условиях. Иногда это можно сделать в том же банке, где был взят заем, – при условии, что банк начал предлагать более выгодные условия кредитования. В долгосрочной перспективе падение ставок еще на 2–3 % не выглядит чем-то фантастическим. Учитывая размеры ипотечных кредитов, снижение ставки всего лишь на 1,5 % уже приносит ежемесячную экономию в несколько сотен долларов. Соответственно в целом за год расходы по кредиту сократятся на несколько тысяч долларов.

Замкнутый круг аренды