Возвращение государства. Россия в нулевые. 2000–2012

Эти новации надо было отразить в основном законодательном жилищном документе – Жилищном кодексе Российской Федерации. Поэтому в 2003–2004 годах началась очень большая работа по подготовке целого пакета законодательных изменений, которые были направлены, с одной стороны, на упорядочивание того, что уже существовало, с другой стороны – на создание условий для дальнейшего развития жилищных отношений, жилищного строительства, ипотечного кредитования и так далее.

В конце 2004 года был принят исторический пакет из 26 законов, который включал два кодекса – Жилищный[65] и Градостроительный,[66] закон о долевом строительстве,[67] поправки в законы для развития ипотеки[68] и много других законодательных актов. Они все были объединены одной идеей: мы уже более 10 лет жили в рыночной экономике, но мы не использовали преимущества рыночной экономики для того, чтобы обеспечить людей жильем. Эта простая мысль была положена в основу законодательных инициатив. Надо сказать, что это сыграло свою историческую роль. Сегодня можно сколько угодно критиковать состояние нашего рынка жилья, но если сравнить ситуацию в 2004 году и сегодня, то мы увидим, что у нас произошли очень существенные изменения.

Первое: в 2004 году объем ипотечного кредитования измерялся миллионами рублей, сегодня он измеряется триллионами.[69] Второе: объем жилищного строительства в 2004 году составил 41 млн кв. м, в 2010 году – 58,4 млн кв. м, а в 2021 году 92,6 млн кв. м[70]. Третье: доля населения, которое по своему доходу могло позволить себе ипотеку, в 2004 году была 9 %, в 2010 году – 23,6 %, а 2021 году – 55,1 %[71].

Мы часто критикуем результаты процесса приватизации жилья. Во-первых, мы получили так называемых «бедных собственников», то есть собственников жилья, которые не могут нести бремя собственности: не могут оплачивать ни содержание этого жилья, ни налоги, и им нужна государственная поддержка. Во-вторых, мы получили в одном многоквартирном доме часть частных собственников и часть людей, которые не приватизировали жилье, то есть собственником их жилья остается государство или муниципалитет. Надо управлять домом, а люди иногда просто не хотят принимать коллективные решения. И, наконец, практически не осталось и не строится государственное и муниципальное социальное жилье для очередников.

Но в свое время решение по приватизации жилья было исторически обусловленным, поскольку, если вы помните, при так называемой «большой приватизации» люди получали ваучеры: очень многие не понимали, что с ними делать. Также в начале 1990-х люди потеряли свои сбережения в силу огромной инфляции. Поэтому было принято решение: «Давайте хотя бы отдадим людям их жилье в собственность в качестве компенсации», – и это было правильно, на мой взгляд. Да, мы получили в результате очень много проблем, с которыми до сих пор не знаем, что делать, но так устроен исторический процесс.

Теперь обсудим градостроительное развитие городов. Если посмотреть на распределение плотности застройки по территориям зарубежных городов, которые давно живут в рыночной экономике, и российских городов, то мы увидим противоположные тенденции. В зарубежных городах самая высокая плотность – в центре городов, а к периферии плотность застройки снижается (развивается низкоплотная субурбанизация). Такое распределение происходит потому, что в центре города самая дорогая земля, самая дорогая недвижимость, из нее выжимают по максимуму. А в российском городе самая низкая плотность в центре, а самая высокая – на периферии (феномен «высокоплотной многоэтажной субурбанизации»). Эта тенденция была замечена еще в советское время, и сегодня она только усугубилась.

В результате мы получили города с серьезной и усугубляющейся со временем транспортной проблемой, потому что люди из периферийных спальных районов едут на работу в центр. Кроме того, у нас уже к 2012 году накопился дефицит восстановительных инвестиций в жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру в размере 37 % ВВП страны[72], и этот дефицит с каждым годом рос: мы не ремонтировали старое жилье, мы строили новое на новых, совершенно пустых территориях. В результате застройка центральных и срединных районов городов ветшала. Эта тема серьезно была осознана только в последние годы. Началась реализация программ капитального ремонта многоквартирных домов и ликвидации аварийного жилищного фонда, проектов по комплексному развитию застроенных территорий. Но пока такие программы и проекты не поспевают за процессом ветшания жилищного фонда, все еще преобладает процесс жилищного строительства на ранее неосвоенных периферийных территориях городов.