Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос

Предположим, человек психически нездоров или слабоумен и не отдает себе (или отдает не полностью) отчета в своих действиях. Значит ли это, что он не имеет права продать свою квартиру? Нет, не значит. Если он старше 18 лет, то считается дееспособным и может распоряжаться своим имуществом. Абсурд? Нет. Чтобы ограничить его в гражданских правах, требуется решение суда. Чтобы суд возбудил дело о лишении дееспособности, требуется заявление от членов его семьи, близких родственников независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения. Обычно родственники инициируют процесс в том случае, когда у человека есть собственность (например, квартира), которой он может лишиться, не отдавая себе отчета в своих действиях. Если у человека ничего нет, то заморачиваться с судом никто не будет. Поэтому в обществе полным-полно людей невменяемых (или частично вменяемых) и при этом обладающих всеми гражданскими правами.

Но если человек невменяем и при этом дееспособен, не опасно ли покупать у него квартиру? Конечно, в состоянии полной невменяемости человек вряд ли способен совершать какие-то сделки. Речь может идти о частичной вменяемости, иногда выражающейся в почти незаметной глазу неспециалиста неадекватности. Больной может находиться в состоянии ремиссии и здраво рассуждать о погоде или сюжете очередного мыльного сериала, и только в ответ на случайный вопрос проскользнет жалоба на то, что в соседнем универсаме ему (именно ему) продают отравленную сметану — КГБ охотится за ним днем и ночью. Или не проскользнет вовсе. Но над сделкой будет дамокловым мечом висеть его диагноз. Здесь надо понимать главное — опасен не факт сделки, а возможное нарушение прав невменяемого человека в результате продажи.

Всегда надо разбираться в схеме сделки — если человек продает квартиру в прямой продаже, оставаясь без крыши над головой, или если он резко ухудшает свои жилищные условия, опасность очень велика. Эту сделку легко оспорить — ну не осознавал он, что делает, в момент прохождения нотариата. И суды, как правило, возвращают этим людям квартиры. Только ваших денег назад вы уже не получите.

Если человек переезжает в лучшую квартиру (это бывает при расселении коммуналок или тогда, когда он живет с нормальными родственниками, сам он денег на доплату вряд ли когда-либо заработает), риск минимален. Права душевнобольного не нарушены, предмет судебного иска изобрести будет трудно.