Земельное право. Общая часть

Ряд исследователей данного вопроса выделяют не три, а две модели реализации принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов – жесткая (условно обозначаемая как немецкая) и менее жесткая (условно обозначаемая как французская).

Французская модель строится на том основании, что при определении, что есть недвижимость, французское законодательство исходит из «множественности объектов недвижимости». Иными словами согласно французскому гражданскому праву к недвижимости относят разнообразное количество вещей в целях распространения на них правил правового регулирования недвижимости. Согласно французской модели земельный участок выступает в качестве главной вещи, а все расположенные на нем объекты, вне зависимости от того, являются они движимыми или недвижимыми, признаются принадлежностями. Немецкая модель – признание в качестве недвижимого объекта гражданских прав только земельного участка. В чистом виде не существует реализации ни одной из указанных моделей.

В советское время произошел полный отказ от принципа Superficies solo cedit, в связи с установлением только государственной собственности на землю и изъятием ее из оборота. В результате в частной собственности мог находиться жилой дом или строение.

В 1991 году было закреплено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной или иных формах собственности. В результате вопрос об определении правовой модели связи земельного участка и расположенных на нем строений вновь стал актуальным. На данном этапе сформировались предпосылки закрепления в современном законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.

Первой предпосылкой закрепления данного принципа, как объективного, так и правового характера, являлось многообразие объектов недвижимости в гражданском обороте. По различным оценкам в гражданском обороте участвует от 10 до 19 различных объектов недвижимого имущества, одним из которых является земельный участок[74]. Сложилась ситуация, в которой у каждого объекта недвижимости на земельном участке могли быть разные собственники – у земельного участка один собственник, у строения, расположенного на нем, другой собственник, а у линейно-кабельного объекта, также расположенного на этом земельном участке, третий собственник. Правовое обеспечение самостоятельного участия названных объектов в гражданском обороте становилось невозможным.

Другой предпосылкой закрепления названного принципа явилось то, что согласно российскому законодательству у земельного участка и расположенных на нем объектов могли быть разные правовые режимы. Так, на строение, расположенное на земельном участке у владельца могли быть следующие титулы – право собственности, сервитут, право хозяйственного ведения или оперативного управления. Помимо этого, на указанное строение могли распространяться и обязательственные права – аренда, субаренда, доверительное управление, безвозмездное пользование. Таким образом, можно выделить как минимум 8 видов прав на недвижимый объект, которые позволяют лицу, владеющему данным объектом, владеть, пользоваться и в определенной мере и случаях распоряжаться им. Относительно прав на земельный участок также следует указать, что их можно подразделить на вещные и обязательственные. К первым относятся – право собственности, право ограниченного пользования земельным участком (сервитут), право хозяйственного ведения, а ко вторым – арендные права, субаренда, право безвозмездного пользования земельным участком (с 1 марта 2015 г.), доверительное управление.

Различия правовых режимов земельного участка и расположенных на них строений приводят к множеству судебных споров об определении или признании того или иного титула владельца в отношении земельного участка либо расположенного на нем строения. К тому же не всегда последовательная и не единообразная практика муниципальных и государственных органов, осуществляющих управление соответствующими видами собственности, также способствует тому, что за разрешением указанных споров субъекты обращаются в суд.