Земельное право. Общая часть

Традиционно недвижимость разделяют на недвижимость по природе и недвижимость в силу закона. К первому виду относят недвижимость, которая согласно и. 1 ст. 130 ГК РФ отвечает такому признаку, как «прочная связь с землей». Недвижимостью по природе являются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные. Недвижимостью по закону признаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Эти вещи не имеют прочной связи с землей и возможно их перемещение без несоразмерного ущерба их значению. Но в силу того, что указанные объекты имеют высокую стоимость, весьма ценны и имеют важную социальную и экономическую значимость, им на уровне законов установлен режим недвижимого имущества. Это позволяет значительно повысить надежность их движения в гражданском обороте.

Следует отметить, что Гражданский кодекс предусматривает еще два вида недвижимых объекта в гражданском обороте Российской Федерации – предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, и единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 132 ГК РФ «в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». Единым недвижимым комплексом согласно ст. 133.1 ГК РФ является «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». Многие цивилисты полагают, что включение в перечень объектов гражданских прав такого объекта, как единый недвижимый комплекс, и сохранение предприятия является неоправданным шагом законодателя. Более целесообразным представляется закрепление технологического имущественного комплекса недвижимости как объекта гражданских прав вместо предприятия и единого недвижимого комплекса[81]. Несмотря на терминологические различия в определении признаков сложных вещей выделение данного вида объектов на основе волеизъявления правообладателя позволяет обеспечить реализацию одного из основных принципов земельного права – единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

4.3. Понятие и виды прав на земельные участки

Право на земельный участок (титул правообладателя земельного участка) – субъективное право, предполагающее юридически обеспеченную возможность совершения субъектом права определенных действий (правомочий), связанных с использованием земельного участка как объекта права.

Являясь разновидностью субъективных прав, данное право характеризуется принадлежностью определенному субъекту, а реализация данного права юридически обусловлена волей данного субъекта.

Субъекты прав на земельные участки классифицируются на группы в зависимости от объема правомочий, составляющих содержание права. Согласно ст. 5 ЗК РФ участники земельных отношений подразделяются на правообладателей земельных участков и субъектов прав на земельные участки без статуса правообладателя. Правообладателями земельных участков признаются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Классификация данных субъектов также осуществляется в зависимости от титула правообладания. Собственниками земельных участков признаются лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователями – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; землевладельцами – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторами земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.