Земля. Справочник собственника и арендатора

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 марта 2005 по делу № А23-349/01Г-4-30 (извлечение)

Определением от 17 сентября 2003 г. арбитражный суд принял к производству исковое заявление Департамента имущественных отношений мэрии г. Якутска (далее – Департамент имущественных отношений) к индивидуальному предпринимателю Ч. (далее – предприниматель Ч.) об обязании освободить на основании ст. 272 Гражданского кодекса РФ земельный участок, предоставленный по договору аренды земли, подписанному 10 июля 2001 г. между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска, и предпринимателем Ч., путем вывоза или сноса находящегося на нем строения.

20 ноября 2003 г. Департамент имущественных отношений уточнил в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ основание заявленного требования, указав на то, что в нарушение ст. 131, п. 3 ст. 433, ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 25 Земельного кодекса РФ договор от 10 июля 2001 г. не был зарегистрирован, из-за чего он считается незаключенным.

Решением суда от 15 июня 2004 г., оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20 августа 2004 г., на предпринимателя Ч. возложена обязанность освободить спорный земельный участок.

10 июля 2001 г. между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска (арендодатель) и предпринимателем Ч. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка площадью 24 кв. м, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005, для торговой деятельности сроком действия с 30 июня 2001 г. по 30 апреля 2003 г.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что из-за отсутствия государственной регистрации спорного договора он считается незаключенным, в связи с чем предприниматель Ч. без законных оснований пользуется спорным земельным участком.

При разрешении спора судом первой инстанции применены ст. 131, 165, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции признал правильными обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции, оставив решение от 15 июня 2004 г. без изменения.

Пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам. Ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Пункт 1 ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Как предусмотрено п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах.

Статья 609 ГК РФ и ст. 4, 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 26 декабря 1998 г. регистрирующим органом, расположенным на территории г. Якутска, отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды от 10 июля 2001 г. земельного участка, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005.

Поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ спорный договор является незаключенным.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.