Земля. Справочник собственника и арендатора

Суд неправомерно отказал ЗАО в признании недействительным постановления администрации города об изъятии у общества земельного участка, поскольку материалами дела установлено, что общество являлось собственником объекта недвижимости, расположенного на данном участке, следовательно, администрация, обязав оспариваемым постановлением общество освободить участок от строений и сооружений, нарушила положения ГК РФ, предусматривающие исчерпывающий перечень случаев принудительного прекращения права собственности. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 октября 2003 г. по делу № А42-5118/02-5 (извлечение)

Закрытое акционерное общество «Транстерминал» (далее – ЗАО «Транстерминал») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к администрации г. Мурманска (далее – Администрация) о признании недействительным постановления Администрации от 12 апреля 2002 г. № 806.

Определением от 25 июля 2002 г. по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Транзит-Терминал» (далее – ООО «Транзит-Терминал»).

Решением от 21 марта 2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21 мая 2003 г., в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ЗАО «Транстерминал» просит решение от 21 марта 2003 г. и постановление апелляционной инстанции от 21 мая 2003 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, а именно: ст. 271, 279–283, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 21, 36, 49, 83 Земельного кодекса РФ.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители истца подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения жалобы.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, учредителем истца и единственным акционером является Федеральное государственное унитарное предприятие «Мурманский морской рыбный порт» (далее – Мурманский порт). Истец в 1998 г. приобрел у морского порта четыре объекта недвижимости (кирпичное административное здание, здание автовесовой, железнодорожные пути длиной 423 м, подкрановые пути длиной 243,8 м), которые представляют собой единый комплекс (базу) по выгрузке, хранению и перегрузке на автотранспорт каменного угля и других материалов, расположенные на земельном участке по адресу: Мурманск, Ленинский округ, Нижне-Ростинское шоссе. Государственная регистрация перехода права собственности к ЗАО «Транстерминал» на здание автовесовой, железнодорожные и подкрановые пути осуществлена в надлежащем порядке в 1999 г. (свидетельства серии МО № 036204 и № 037222). На данной базе истец ведет всю производственную деятельность. Земельный участок площадью 25136 кв. м, на котором расположены названные объекты недвижимости и территория, необходимая для их использования, первоначально находился у морского порта на праве постоянного (бессрочного) пользования, а затем на праве аренды.

В связи с переходом права собственности на названные объекты недвижимости и на основании постановления Администрации от 17 августа 1999 г. № 2400 «О предоставлении ЗАО «Транстерминал» права пользования земельным участком по Нижне-Ростинскому шоссе» между Администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города мурманска (арендодатель) и ЗАО «Транстерминал» (арендатор) заключен договор от 11 ноября 1999 г. № 3932 аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:03-01-211:038: В общей площадью 356 кв. м, расположенного по адресу: Ленинский округ, Нижне-Ростинское шоссе, для эксплуатации административного здания, сроком до 20 августа 2001 г.

На основании постановления Администрации от 30 января 2001 г. № 182 «О предоставлении ЗАО «Транстерминал» права пользования земельным участком по Нижне-Ростинскому шоссе» в договор от 11 ноября 1999 г. № 3932 внесены изменения путем заключения сторонами дополнительного соглашения от 1 марта 2001 г. № 1, согласно которому участок предоставлен под административное здание, здание автовесов, железнодорожные и подкрановые пути; площадь предоставляемого в аренду земельного участка увеличена до 25 136 кв.м. Срок действия договора не изменялся. На заявления ЗАО «Транстерминал» о продлении действия названного договора аренды Администрация ответила отказом. Постановлением от 1 ноября 2001 г. № 2598 Администрация приняла решение о резервировании спорного земельного участка за ООО «Транзит-Терминал» для строительства завода-холодильника.

Оспариваемым по настоящему делу постановлением от 12 апреля 2002 г. № 806 Администрация приняла решение об изъятии у ЗАО «Транстерминал» из ранее предоставленных земель с кадастровым номером 51:20:03-01-211:038:В в Ленинском округе по Нижне-Ростинскому шоссе участка площадью 247 80 кв. м для зачисления в земли запаса. Пунктом 4.9 названного постановления ЗАО «Транстерминал» предписано в срок до 1 июня 2002 г. освободить указанный земельный участок своими силами и средствами от строений и сооружений и передать его по акту представителю мурманского городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Как следует из п. 6 постановления, данный земельный участок после сдачи его ЗАО «Транстерминал» по акту подлежит зачислению в земли запаса города.

Пунктом 7 постановления установлено считать утратившими силу постановление Администрации от 30 января 2001 г. № 182 и договор от 11 ноября 1999 г. № 3932 аренды земли в связи с окончанием срока его действия.

Постановлением Администрации от 4 июля 2002 г. № 1597 в постановление от 12 апреля 2002 г. № 806 внесены следующие изменения:

1) третий абзац преамбулы изложен в новой редакции. В качестве одного из оснований вынесения оспариваемого постановления указано письмо Мурманского зонального центра Госсанэпиднадзора на транспорте (водном и воздушном) в Северо-Западном регионе на транспорте от 8 апреля 2002 г. № 441 о нарушении требований санитарного законодательства при использовании промплощадки;

2) пункт 1 постановления исключен;

3) постановление дополнено п. 8, согласно которому ООО «Транзит-Терминал» предписано возместить ЗАО «Транстерминал» стоимость автовесовой, железнодорожных и подкрановых путей, расположенных на земельном участке.

ЗАО «Транстерминал», полагая, что оспариваемое постановление не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые законом интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно п. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для принятия судом решения о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления являются одновременно как его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 271, 552 Гражданского кодекса РФ к покупателю недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу недвижимости, переходит право пользования соответствующей частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и у продавца недвижимости. Такое же правило закреплено ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее – Земельный кодекс). Статьей 36 Земельного кодекса закреплено исключительное право граждан и юридических лиц – собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.