Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам

Стоит ли приватизировать квартиру, в которой я зарегистрирован, но в данное время проживают еще родственники, или лучше оформить завещание на квартиру или договор ренты?

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входит принадлежащее наследодателю на день открытия наследства имущество.

Квартира Ваших родителей не является их собственностью и не может быть передана по наследству до приватизации (т. е. получения ее в собственность). Наиболее удобным вариантом представляется:

1) приватизация квартиры в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

2) после получения Вашими родителями свидетельства о праве собственности на данную квартиру оформить завещание.

Оформить завещание на квартиру до ее приватизации нельзя.

Следует иметь в виду, что наследование осуществляется только в отношении собственного имущества наследодателя, т. е. наследовать жилище, которое наследодатель занимал на основании договора найма, не возможно. Поэтому пока есть возможность приватизировать жилье (напомним, что приватизация гражданами жилых помещений возможна до 1 января 2010 г.), лучше это сделать: расходы по содержанию собственного жилья немногим отличаются от расходов по содержанию жилья нанимаемого, а распоряжаться (дарить, продавать, завещать) можно только собственной недвижимостью.

В то же время следует все-таки оформить договор ренты (пожизненного содержания). Для этого необходимо у нотариуса составить договор ренты, зарегистрировать его и переход права собственности на квартиру в регистрирующем органе, после чего Вы становитесь собственником квартиры при живых родственниках. С момента государственной регистрации перехода прав собственности в течение 3 лет можно продать данную квартиру без налогов в соответствии со ст. 221 НК РФ. При завещании данный срок начинает течь спустя шесть месяцев с момента открытия наследства, т. е. в момент вступления в наследственные права. Данная ситуация подходит для тех, кто хочет реализовать квартиру по «чистому» договору и полной цене квартиры.

Договор ренты

Рента (пожизненное содержание) – это определенная денежная сумма либо иные средства для содержания получателя ренты. Стороны договора ренты – получатель ренты и плательщик ренты. Обязанность плательщика ренты состоит в периодической выплате ренты ее получателю. Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателями – только граждане и некоммерческие организации. Обязанность выплаты ренты может существовать бессрочно (постоянная рента) или в течение срока жизни ее получателя (пожизненная рента).

Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а если под ее выплату отчуждается недвижимость – несоблюдение требования о его регистрации влечет ничтожность договора ренты (ст. 165 ГК РФ). Выплата сумм или предоставление содержания в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ) не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. В отсутствие специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно (хотя и не безвозмездно) (примерную форму договра ренты см. в прил. 4).