Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам

Правила о купле-продаже (в случае платного договора ренты) и дарении (в случае бесплатного договора ренты) применяются к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате лишь субсидиарно и постольку, поскольку они не противоречат правилам гл. 33 ГК РФ и существу ренты.

Так, например, в силу того что договор ренты является реальным (п. 2 ст. 433 ГК РФ), к платному договору ренты не применимы правила купли-продажи о последствиях неисполнения продавцом обязанности передать товар (ст. 463 ГК РФ).

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и, в случае платного договора ренты, уплаты цены за недвижимость. Следует обратить внимание, что п. 1 ст. 391 ГК РФ не предусматривает каких-либо изъятий в отношении необходимости получения согласия кредитора на перевод долга. Обеспечение интересов получателя ренты, согласия которого на продажу недвижимости и происходящий вследствие этого перевод долга в данном случае не требуется, достигается сохранением бывшего плательщика ренты в качестве субсидиарного по общему правилу должника в обязательстве по выплате ренты.

Осуществление получателем ренты права залога на переданную по договору ренты недвижимость регулируется правилами Федерального закона об ипотеке и §3 гл. 23 ГК РФ.

Налогообложение наследства

Говоря о сложностях, возникающих в процессе вступления в права наследования, нельзя не вспомнить и о наиболее волнующем обычно вопросе: сколько придется заплатить наследникам? С 1 января 2006 г., к общей радости наследников, налог на наследство отменен. Его придется платить только правопреемникам авторов научных изобретений и произведений искусства. До 1 января 2006 г. налогообложение имущества, переходящего в порядке наследования, регулировалось Законом РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», ныне утратившим силу. Согласно ст. 4 данного Закона переживший супруг, получивший по наследству имущество, освобождается от уплаты налога на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения, независимо от того, проживали супруги вместе или нет.

Тем не менее, до сих пор возникают вопросы, распространяется ли это правило на тех, чьи родственники умерли до начала действия Закона? (Напомним, что срок для принятия наследства составляет 6 месяцев.) Ответ в данном случае неутешителен: этот Закон не распространяется на ту наследуемую массу недвижимого имущества, которая возникла до начала действия нового Закона.

Напомним также, что государственная пошлина, которую необходимо уплатить, чтобы нотариус выдал свидетельство о наследовании, не отменена и действительна для всех.

Особое внимание обратим на вопрос уплаты госпошлины при наследстве, если наследник не является родственником наследодателя.

В письме Министерства финансов РФ от 14 марта 2005 г. № 03-06-03/09 говорится, что «плательщик государственной пошлины, с учетом местных особенностей для исчисления размера государственной пошлины, вправе воспользоваться на выбор как рыночной стоимостью, определяемой организациями, получившими в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности (независимыми оценщиками), так и инвентаризационной стоимостью, определяемой организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества». Сейчас многие нотариусы настаивают на оценке имущества по рыночной стоимости, однако следует помнить о том, что на сегодняшний день уже существует достаточно большое количество примеров из судебной практики, показывающих, что право выбора остается у плательщика госпошлины.