Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и не соблюдены правила ст. 15 Закона об ипотеке.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в ч. 1 ст. 38 Закона об ипотеке основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Нормы данной статьи имеют отношение к правомерному отчуждению заложенного имущества залогодателем и конкретизируют нормы действующего гражданского законодательства о сохранении залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу. В соответствии с ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ч. 1 ст. 353 ГК РФ). Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (ч. 2 ст. 353 ГК РФ).

Как нормы ГК РФ, так и нормы ст. 38 Закона об ипотеке основаны на принципе следования права залога за заложенной вещью. Этот принцип обусловливает вещно-правовой характер защиты права залога вне зависимости от права собственности на предмет залога, который может переходить от залогодателя к другим лицам. Приобретатель недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, принимает на себя все обязанности залогодателя.

Так, Высший Арбитражный Суд РФ в соответствии с вышеуказанными нормами ГК РФ и Закона об ипотеке при рассмотрении очередного дела сделал следующий вывод, при новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по кредитным договорам суду необходимо выяснить обстоятельства перехода обязательств по договору о залоге в связи с переходом к ответчику права собственности на спорное имущество, а также рассмотреть вопрос о правомерности заявленных требований в части взыскания неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге, кроме того, следует выяснить, собственником какого имущества, переданного в залог, является ответчик.

Открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «Авиастарбанк»» обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Скарабей» о взыскании долга акционерного общества открытого типа «Ульяновскглавснаб» перед банком по ряду кредитных договоров, заключенных в 1993 г., переведенного на ответчика в соответствии с соглашением, а также неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге между истцом и ответчиком согласно п. 4 названного соглашения.

При этом истец просил обратить взыскание на заложенное имущество, перечисленное в договоре о залоге, заключенном в обеспечение исполнения кредитных договоров, ссылаясь на ст. 353 ГК РФ.

Решением суда исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика основного долга и неустойки. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество судом отклонено со ссылкой на ст. 356 ГК РФ.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается указанные судебные акты изменить. Исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить согласно ст. 353 ГК РФ.

Президиум считает, что судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение.