Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Исковые требования Авиастарбанка основаны на соглашении, подписанном уполномоченными лицами СЧП «Скарабей», АООТ «Ульяновскглавснаб» и Авиастарбанка, согласно которому долг АООТ перед банком по ряду кредитных договоров, заключенных в 1993 г., переведен на СЧП «Скарабей». Перечисленные в соглашении кредитные договоры были заключены между АООТ и КБ «Заволжский». Обеспечением исполнения данных кредитных договоров является договор о залоге, подписанный представителями Авиастарбанка (залогодержатель) и АООТ «Ульяновскглавснаб (залогодатель).

В соответствии с договором о залоге, нотариально удостоверенном и зарегистрированном в Ульяновском государственном предприятии технической инвентаризации в залог передавалось недвижимое имущество – предприятие «Химторгсервис», расположенное на земельном участке. В договоре установлено, что залогодатель является собственником недвижимого имущества и земельного участка.

На основании п. 2 соглашения недвижимое имущество, являющееся предметом договора о залоге, исходя из решения ликвидационной комиссии и с согласия залогодержателя (Авиастарбанка) передается СПЧ «Скарабей».

Фактическая передача заложенного имущества произведена по акту приемки-передачи. При таких обстоятельствах в силу ст. 353 ГК РФ залог сохраняет силу.

Между тем истец, предъявляя требование по п. 4 соглашения о взыскании неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге между СПЧ «Скарабей» и Авиастарбанком, тем самым отрицает возникновение между ними отношений по договору о залоге в силу перехода прав собственности на переданное имущество ответчику.

При новом рассмотрении спора суду необходимо выяснить обстоятельства перехода обязательств по договору о залоге к ООО «Скарабей» в связи с переходом к нему права собственности на спорное имущество, а также рассмотреть вопрос о правомерности заявленных требований в части взыскания неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге по п. 4 соглашения.

Таким образом, судебные акты приняты Арбитражным судом по неполно исследованным обстоятельствам дела и подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. № 3416/98) [93] .

Итак, анализ вышеуказанных разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ по применению законодательства об ипотеке показывает, что Высший Арбитражный Суд, во-первых, установил перечень существенных условий, при которых договор о залоге может считаться заключенным, и уточнил условия, при которых договор ипотеки считается ничтожной сделкой; во-вторых, выявил и устранил противоречие между нормативными актами в вопросе регистрации договора о залоге; в-третьих, разъясняя нормы законов, разрешил юридически тупиковую ситуацию в вопросе установления начальной продажной цены заложенного имущества в случае его реализации в судебном порядке; в-четвертых, сформулированные правовые позиции не только оказали влияние на правоприменительный процесс, но были впоследствии восприняты или учтены законодателем при принятии новых законов.

Глава 5. Пакет жилищных законов

С начала 2005 года вступило в законную силу ряд законов и иных нормативных актов, которые составили пакет документов по жилищному вопросу.

– Самым главным в этом пакете является, конечно, Жилищный кодекс РФ, который существенно изменил отношения между участниками рынка недвижимости.

– Вторым по значимости законом является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [94] , который содержит положения, позволяющие разрушить монопольное положение на рынке услуг ЖКХ. В Кодексе заложены нормы, которые четко описывают процедуры строительства и реконструкции, а также публичные процедуры регулирования землепользования.