Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Таким образом, разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, данные в процессе толкования норм законодательства о залоге, и выработанные ими правовые позиции оказали непосредственное влияние на совершенствование ипотечного законодательства.

В судебной практике возникли спорные вопросы, связанные с обращением взыскания на предмет залога в судебном порядке, в частности с определением продажной цены заложенного имущества (ч. 3 ст. 350 ГК РФ). Рыночная стоимость заложенного имущества на момент обращения взыскания в судебном порядке иногда сильно отличалась от цены, ранее установленной сторонами в договоре об ипотеке.

Указанная проблема была разрешена Высшим Арбитражным Судом РФ в Обзоре практики по залогу.

В п. 5 Обзора указано, что при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

Сбербанк России предъявил иск к индивидуальному частному предприятию об обращении взыскания на заложенное имущество в счет погашения задолженности предприятия по кредитному договору.

Установив обоснованность иска и учитывая, что предметом договора о залоге выступало имущество, стоимость которого значительно превышала размер предъявленных залогодержателем требований, арбитражный суд указал в решении, что взыскание производится за счет заложенного имущества в пределах установленной судом суммы долга.

При изложении резолютивной части решения судом не учтены требования ч. 3 ст. 350 ГК РФ, согласно которому в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная продажная цена заложенного имущества.

В подобных случаях арбитражным судам необходимо учитывать, что нарушение требований ч. 3 ст. 350 ГК РФ может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества.

В п. 6 Обзора поясняется, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью об обращении в судебном порядке взыскания на заложенное недвижимое имущество в счет исполнения обязательств ответчика по кредитному договору. По существу заявленных требований товарищество не возражало.

Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу.

Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.

При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности.

Согласно требованиям ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ (ст. 65 АПК РФ от 24 июля 2002 г.) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.

Таким образом, с учетом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.