Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Так как судами не давалась оценка заключенному залогодержателем и залогодателем договору о залоге, порядку его заключения и представления для государственной регистрации, судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам, дело – направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение [88] .

В соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Перед судами встал вопрос: как относиться к договору об ипотеке, если залогодатель передает в залог только здание без передачи в залог прав на земельный участок, на котором стоит здание, или в случаях, когда залогодатель, являясь собственником здания, не является ни собственником земельного участка, ни его арендатором?

На данный вопрос дали ответ Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г., в котором разъяснено, что правило, изложенное в ч. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании ч. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (п. 45 Постановления от 01 июля 1996). Данные позиции были учтены в последующем в Законе об ипотеке (ст. 69) и ЗК РФ (ст. 35).

В арбитражной практике много дел, предметом спора которых является ипотека земельного участка.

ТОО «Ремонт одежды» обратилось в Арбитражный суд с иском к акционерному коммерческому банку «Московский индустриальный банк» о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения.

Решением суда исковое требование удовлетворено. Договор о залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение, что противоречит ч. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Апелляционная и кассационная инстанции решение оставили без изменений.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные судебные акты отменить, в удовлетворении искового требования отказать.

Как видно из материалов дела, в обеспечение обязательств по кредитному договору сторонами заключен договор о залоге, предметом которого указано нежилое помещение.

Данное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством на право собственности и свидетельством о внесении в реестр собственности на территории города. На момент заключения договора о залоге у ТОО «Ремонт одежды» не имелось договора аренды на соответствующую часть земельного участка, пропорционально доли его собственности, а также товарищество не обладало правом собственности на данный земельный участок.

Письмом земельного комитета подтверждено, что в центральной базе данных зарегистрирован проект договора аренды земельного участка, землепользователем которого значится ТОО «Ремонт одежды».

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 45) разъяснено, что когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании ч. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 ЗК РФ (ст. 35 ЗК РФ), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.