Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором: отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке, указанные в ст. 9 Федерального закона об ипотеке; предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила ч. 4 ст. 13 Федерального закона об ипотеке).

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона об ипотеке удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона об ипотеке (ст. 10 Федерального закона об ипотеке).

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ч. 1 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (ч. 3 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).

По поводу несоблюдения условий государственной регистрации договора ипотеки у Высшего Арбитражного Суда РФ есть несколько интересных дел. Рассмотрим их.

Русский торгово-промышленный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд с требованием об обязании товарищества с ограниченной ответственностью «Производственно-творческое объединение «Царское село»» заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что на момент принятия решения у ТОО «ПТО «Царское село»» отсутствовало право собственности на спорное имущество. Кроме того, в связи с наступлением срока возврата кредита договор о залоге стал бы не способом обеспечения основного обязательства, а способом погашения долга за заемщика.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. Постановление обязало ТОО «ПТО «Царское село»» в 10-дневный срок заключить с Русским торгово-промышленным коммерческим банком договор о залоге недвижимого имущества на условиях представленного банком проекта договора.

Федеральный арбитражный суд оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

Апелляционная и кассационная инстанции признали законность предварительного договора о залоге недвижимого имущества и обоснованность требования банка о заключении договора.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все состоявшиеся судебные акты отменить как принятые по недостаточно исследованным обстоятельствам, а дело направить на новое рассмотрение.

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда и постановление Федерального арбитражного суда подлежат отмене, а решение Арбитражного суда следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Между Русским торгово-промышленным коммерческим банком и акционерным обществом закрытого типа «Русфинстрой» заключен кредитный договор о предоставлении последнему кредита в сумме 200 тыс. долл. США, срок погашения которого установлен до 28 июля 1995 г.

В обеспечение возврата кредита банком с ТОО «ПТО «Царское село»» заключен предварительный договор о залоге, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки, офисное помещение. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме.

В соответствии со ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей – вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Материалами дела подтверждается, что землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.

Согласно ст. 43 Закона РФ «О залоге» (ст. 10 Закона «Об ипотеке») договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге.