Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Открытое акционерное общество «Банк «Зенит»» обратилось в Арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Андроник» об обращении взыскания на недвижимое имущество – здание, являющееся предметом залога по договору ипотеки.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены заемщик – открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Инфобанк»» и арендатор спорного здания – общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Юнион-Трэйд»».

В иске было отказано. Суд признал договор об ипотеке незаключенным, поскольку в нем отсутствуют порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также нет данных об определении суммы обязательства в будущем.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения по тем же мотивам.

Федеральный арбитражный суд оставил указанные судебные акты в силе. При этом суд кассационной инстанции дополнительно пришел к выводу о том, что законодательством не предусмотрена возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем. Суд оценил кредитный договор как предварительный, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем сделки о предоставлении кредитов.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между банком «Зенит» и банком «Инфобанк» заключен договор о предоставлении кредитов.

Указанная сделка является консенсуальной, поскольку обязательства кредитора по выдаче кредитов возникли с момента заключения договора. В договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе Swift. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 млн долл. США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита.

Таким образом, выводы суда кассационной инстанции о том, что указанный договор является предварительным, не соответствуют существу возникшего между сторонами обязательства и являются ошибочными.

В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк «Зенит» заключил с ЗАО «Андроник» договор об ипотеке, который нотариально удостоверен и зарегистрирован городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с земельным комитетом.

По заявке заемщика, переданной по системе Swift, банк «Зенит» предоставил банку «Инфобанк» кредит в сумме 28 млн руб. на срок с 17 по 18 апреля 2001 г. с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10 % годовых и неустойки в размере 0,25 % при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена.

Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтверждается решением третейского суда Ассоциации российских банков, по которому Арбитражный суд выдал исполнительный лист.

В отношении банка «Инфобанк» с 21 сентября 2001 г. возбуждено дело о банкротстве.

Поскольку обязательства по оплате основного долга, процентов и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с настоящим иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 334 ГК РФ.

Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего.

Согласно ч. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка. Раздел 4 договора касается существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При новом рассмотрении дела следует дать оценку соблюдению сторонами условий договора об ипотеке, проверить доводы ответчика об удовлетворении требований кредитора, предъявленных к заемщику, уточнить расчет суммы иска.

Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции [86] .

В связи со многими изменениями и дополнениями в гражданском законодательстве, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения судам по поводу предметов ипотеки.