Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

В связи с этим апелляционная инстанция правомерно признала договор мены недействительным как сделку по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенную истцом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, в нарушение ч. 2 ст. 295 ГК РФ без согласия собственника (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99) [77] .

Высший Арбитражный Суд РФ в своем постановлении, приведенном ниже, поясняет, что продукция, созданная в результате хозяйственной деятельности муниципального предприятия, может стать объектом договора мены без согласия собственника.

Комитет по управлению имуществом города Пензы обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании недействительным договора мены, заключенного между муниципальным предприятием «Пензгорстройзаказчик» и ТОО «Строитель», и взыскании с муниципального предприятия в доход городского бюджета стоимости имущества, полученного по этому договору.

Решением суда в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд признал названный договор недействительным, а в части применения последствий недействительности сделки дело передал на новое рассмотрение.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ постановление кассационной инстанции отменено, решение суда первой и постановление апелляционной инстанций оставлены без изменения.

По договору мены МП «Пензгорстройзаказчик» передало ТОО «Строитель» не завершенный строительством коттедж. В порядке взаиморасчета ТОО «Строитель» передало МП «Пензгорстройзаказчик» 4-комнатную квартиру в строящемся жилом доме.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что при заключении сделки нарушены нормы ст. 217 ГК РФ и п. 3.6 Основных положении государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.

Однако объекты, являющиеся предметом договора, – результат хозяйственной деятельности МП «Пензгорстройзаказчик», одним из видов деятельности которого является проектирование, строительство и продажа объектов. Финансирование работ по возведению коттеджей осуществлялось инвесторами, заключившими договоры на их строительство.

Исходя из смысла ст. 295 ГК РФ согласие собственника (комитета по управлению имуществом) на отчуждение имущества требуется лишь в случае, когда отчуждаются основные средства предприятия или имущество, переданное собственником в уставный фонд при создании предприятия. На реализацию продукции, создаваемой в результате хозяйственной деятельности, согласия собственника не требуется. Законодательство о приватизации при правовой оценке оспариваемого договора применению не подлежит.

Президиум Высшего Арбитражного суда РФ согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что оспариваемый договор заключен в результате хозяйственной деятельности предприятий и не является сделкой приватизации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 1998 г. № 6709/97) [78] .

Нормы о неприменении к договору мены правил о денежных расчетах не следует понимать абсолютно. Данные нормы не применяются к мене лишь в том смысле, что пока у каждой стороны существует обязанность передать товар, обязанности по денежным расчетам отсутствуют. И не более того. Тем не менее в юридической литературе и в судебной практике не всегда учитывается, что правила о денежных расчетах не применяются к мене только в той части, в какой это противоречит специфике меновых правоотношений. Порой данному противоречию придается необоснованно расширительное толкование.

К примеру, при рассмотрении ряда дел арбитражные суды исходили из того, что правила ст. 475 и 480 ГК РФ, предусматривающие право покупателя требовать уменьшения цены некачественного или некомплектного товара, не могут применяться к мене, так как это привело бы к изменению предмета договора. Думается, что такое ограничение не предопределяется спецификой мены. Согласно ст. 568 ГК РФ денежные расчеты применимы в тех случаях, когда обмениваются неравноценные товары. Если в договоре мены не предусмотрена денежная доплата, товары предполагаются равноценными. Однако данная презумпция действует при условии, что качество и комплектность товаров соответствуют условиям договора. При нарушении качества или комплектности товары становятся неравноценными, и на основании ст. 475 (или ст. 480 ГК РФ) и ст. 568 ГК РФ потерпевшая сторона вправе требовать уменьшения цены и, соответственно, доплаты разницы в цене [79] .